相続した不動産を売却するときの流れとは?大切な遺産分割協議や注意点についても解説

2022-05-31

相続した不動産を売却するときの流れとは?大切な遺産分割協議や注意点についても解説

この記事のハイライト
●相続した不動産の売却の流れを知っておくことで、必要な書類などを準備できる
●遺産分割協議は必ず相続人全員でおこなわないと不動産を売却することができない
●相続した不動産は、価格の変動が生じるリスクを相続人全員に事前に説明することが大切

資産の整理として相続した不動産を売却することは少なくありません。
しかし、不動産売却は何度も経験することではないため流れを理解していないケースのほうが多いです。
期限が決められている手続きや必要な段取りがありますので、事前に理解しておくといざ相続が発生した際に非常にスムーズに段取りをすることができるようになります。
千葉県松戸市を中心に近隣の市町村にて相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ最後までお読みください。

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相続した不動産を売却する時の流れとは

相続した不動産を売却する時の流れとは

相続による不動産売却の場合、通常の売却の流れとは別に相続の手続きが必要となってきます。
相続してから売却するまでの一連の流れを解説していきます。

死亡届の提出

一番初めにおこなう必要があるのが、死亡届の提出です。
被相続人が死亡してから7日以内に市区町村に死亡届を提出する必要があります。

遺言書の確認

遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書の効力は非常に強く、この後におこなう遺産分割協議に影響がありますので、この時点で必ず探して有無を確認しておきましょう。

戸籍謄本の確認

戸籍謄本の確認も忘れずにおこないましょう。
戸籍謄本を確認することで、誰が相続人か明確にすることができます。
後に相続人が増えるとトラブルが起きる可能性も考えられますので、必ず早めの段階で戸籍謄本を確認するようにしましょう。

遺産分割協議書の作成

相続する不動産をどのように処分するのかを相続人全員で話し合う必要があり、これを遺産分割協議といいます。
遺産分割協議で話し合った内容を遺産分割協議書として作成しましょう。
自分でも作成することはできますが、複雑で難しいという場合には司法書士など専門の方に依頼することもできます。
この際には、相続人全員の署名と捺印が必要となりますので、協議をする前には、必ず相続人が誰なのか明確にしておきましょう。

相続登記の申請

遺産分割協議がまとまると不動産をどのように対処するか決定します。
その後、不動産を売却するためには、所有者である必要があります。
そのため、相続登記をおこない、不動産の所有者の名義を変更します。
相続登記では、次の各種書類が必要となりますので、必ず準備しておきましょう。

  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 遺産分割協議書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産を相続する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

これらの書類を持って、法務局に申請にいくと不動産の名義を変更することができます。

不動産の売却査定

不動産がいくらで売却できるのか、不動産会社に売却査定を依頼します。
査定をすることで周辺の取引事例や相続税の路線価などを参考にどのくらいで売却できるのかの目安を取ることができます。
査定をする際には、必ず自分でも周辺の相場価格については把握しておくようにしておきましょう。

媒介契約

不動産売却の際は一般的に不動産会社に仲介を依頼します。
仲介の際におこなう媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約があります。
査定価格や売却方法に問題がなければ、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動がスタートします。

売却活動

媒介契約締結後には、実際に売却活動がスタートします。
不動産会社が広告を使用したり、既存客へのご紹介などをおこない、内覧の案内をしていきます。

売買契約

買主が決まると、買付証明書を取得して、不動産売買契約を締結します。
この売買契約の際に買主から手付金を受領することとなります。
売買契約のときには、必ず不動産に関する書類を準備しておくようにしましょう。

決済・引き渡し

売買契約から1~2か月後に引き渡しとなり、売買代金を受領します。
決済をもって不動産の引き渡しとなり、売却が完了します。

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相続した不動産を売却する際に大切な遺産分割協議とは

相続した不動産を売却する際に大切な遺産分割協議とは

相続した不動産の売却の際は遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議は、必ず相続人全員でおこないます。
一人でも欠けている場合や相続人が増える場合はやり直しとなるため注意しましょう。

相続人の確定

遺産分割協議は相続人全員でおこなわなければならないため、まずは戸籍謄本をもとに相続人を確定させる必要があります。
遺産分割協議後に新たな相続人が現れると全てやり直しになってしまいますので、しっかりと相続人を確定させておくように注意してください。

相続財産の確定

次に、どのような資産があるのかを明確にしましょう。
相続財産には、不動産以外にも預貯金や株などのプラスになる資産もあれば、負債関係などのマイナスになる資産もあります。
マイナスの財産に関しては、法定相続によって相続人で公平に分けられます。

財産目録の作成

財産目録とは、資産の一覧表のことを指します。
必ず必要なものではありませんが、一覧にすると協議漏れを防ぐことができるので作成しておくと良いでしょう。

全員の同意を得る

不動産を売却する上でも大切なのが、相続人全員の同意を得ることです。
遺産分割協議は、全員でおこなった後に必ず全員の署名と捺印を受領して確定します。

遺産分割の方法

現物分割
不動産を相続分に従って分割する方法で、土地が大きい場合に使用されることが多い分割方法です。
例えば、200㎡の土地を相続人2人で分ける際は、100㎡ずつで相続します。
代償分割
相続人の一人が不動産をそのまま相続して、他の相続人には不動産の価格と同額の金銭を分割する方法です。
換価分割
不動産を売却する際に用いられる分割方法です。
不動産を売却して得た金額を相続人全員で分割するという方法です。
共有
不動産を分割することなく、そのまま共有で所有するという方法です。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際にはいくつかの注意点があります。
事前に注意点を知っておくことで、トラブルを防ぐことに繋がりますのでしっかりと確認しておきましょう。

税金の注意点

不動産を相続した際には、税金が課税されます。
しかし、相続の仕方によって課税されるタイミングや控除の方法が異なってきます。
土地の場合には、相続した翌年から固定資産税の支払いが始まることとなります。
一戸建てを相続した場合、空き家となってしまうケースが多いですが、空き家のまま放置してしまうと特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されてしまうと固定資産税の軽減措置対象から除外されてしまうため注意が必要です。

やり直しが効かない

遺産分割協議が成立したら、やり直しは効きません。
大きな資産でもある不動産を売却する際は、しっかりと相続人同士で話し合い、決定するようにしましょう。

相続人全員の承諾が必要

相続した不動産を売却する際には、必ず相続人全員の承諾が必要です。
承諾の後の全員の署名と捺印は忘れずにおこないましょう。

価格変動のリスク

不動産は価格の変動リスクがあります。
相続人全員による承諾をもらった後に、不動産の価値が変動することがあります。
あらかじめ変動する旨を理解しておくことでトラブルの防止にも繋がります。

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まとめ

相続した不動産をどのように扱えば良いのか、困惑してしまうかもしれません。
今回の内容を事前に確認しておくことで、いざ相続した際にも慌てずに対応することができます。
相続での不動産の処分は、トラブルになることも少なくないため、しっかりと相続人全員で確認しておきましょう。
エドケンハウスでは、相続による不動産売却のお手伝いを多く扱っております。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で相続した不動産の売却をご検討中の方は、ご遠慮なくお問い合わせください。

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