不動産売却における机上査定と訪問査定とは？相場を調べる方法もご紹介

不動産売却をするにあたって、まずは売り出す物件の価値を把握することが大切です。
不動産会社に査定を依頼すれば、「いくらで売却できるか」という目安を知ることができます。
この記事では、千葉県松戸市を中心に不動産売却を検討中の方に向けて、査定前に自分で相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定についてご説明します。

不動産売却で査定前に自分で相場を調べる方法

「不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも売却価格の相場を知っておきたい」と、お考えの方は多くいらっしゃいます。
あらかじめ相場を知っておくことで、不動産売却がよりスムーズに進みやすくなるでしょう。
ここでは、査定を依頼する前に、自分で相場について調べる方法をご説明します。

類似物件の売却価格を調べる

対象となる不動産の類似物件の売却価格を知ることは、相場を知るうえで効果的な方法です。
不動産会社がおこなう査定でも、類似物件の売却価格を参考のひとつとしたうえで、価格を算出しています。
現在、売り出されている不動産の情報は、不動産会社のWebサイトやチラシなどで知ることができます。
また、以下のWebサイトからは過去の取引事例を調べることも可能です。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するWebサイトです。
レインズマーケットインフォメーションでは、不動産会社から収集した、成約した物件の情報が記載されています。
国土交通省が運営する土地総合情報システムでは、不動産取引をおこなった方を対象にしたアンケートの結果を、データベース化しています。
このように、公的機関が運営する信頼性の高い情報を、個人で自由に閲覧できます。
対象の不動産と類似する物件の情報を見ることで、売却価格の相場を知ることができます。

公示地価や基準地価を参考にする

国土交通省または都道府県が、毎年決まった地点の地価を調査したものが公示地価と基準地価です。
調査される地点は決まっているため、売却する不動産の近くの地価を参考にすると良いでしょう。
周辺の地価と少し離れた場所の地価を見比べてみると、地域ごとにどのような傾向があるかも知ることができます。

相場は参考程度に考えておく

相場を知ることは役に立ちますが、あくまでも参考程度に考えておくことが大切です。
不動産は個別性が高いため、類似物件のように見えても価格が大きく異なることもあります。
たとえ大きさや築年数が似ている近隣の家であっても、日当たりや間取り、管理の度合いによって価格は変動します。
また、不動産取引全体の市場価格が、社会情勢などにより上下することもあります。
そのため、同じ条件の物件でも、過去の取引事例とは違った売却価格になることも考えられます。
あまり相場に固執しすぎると、せっかくの売却機会を逃してしまう危険性があります。
不動産会社と相談しながら、そのときの状況に合った適切な値付けをするようにしましょう。

不動産売却前におこなう机上査定とは

机上査定（簡易査定）とは、対象の不動産を見ることなく、地図上の資料などのデータだけを元におこなう査定のことです。
ここでは、机上査定の根拠となる情報や、メリットとデメリットについてご説明します。

机上査定結果の算出根拠

机上査定では、不動産会社の担当者が現地を訪れることはありません。
主に以下のデータを元にして、査定価格を算出します。

• 近隣にある類似物件の過去の取引価格
• 公示地価や基準地価
• 立地や築年数、用途地域などの物件の基本情報

このように、机上査定ではさまざまな方面からの情報が参考にされます。
その地域に精通している不動産会社であれば、その土地の傾向や実情を把握しているため、データだけでも大まかな査定額が算出できます。

机上査定のメリット

机上査定は簡易的だからこそ、結果がすぐにわかるのが大きなメリットです。
早ければ数時間から数日の間に査定結果を知ることができます。
不動産会社と面談することなく、インターネットから不動産会社に申し込むだけで査定が受けられます。
とくに準備の必要もないため、気軽に依頼できます。
まだ売却するかどうかをはっきり決めていない場合、まずは机上査定を受けるのがおすすめです。

机上査定のデメリット

机上査定では、データだけを元に査定するため、査定額と実際の売却額に差が出てしまうこともあります。
マンションでは同様の取引事例が見つかりやすく、机上査定でもそれなりに精度の高い結果が期待できます。
しかし、一戸建てでは、同じ条件の物件の取引事例があることは少ないため、机上査定の額と実際の売却価格に大きな差が生じやすい傾向にあります。
また、不動産は実際に現地を訪れないとわからないことも多いです。
机上査定で算出された価格はあくまでも目安として考えておくと良いでしょう。

不動産売却前に受ける訪問査定とは

机上査定よりも現実的な査定額が知りたい場合は、訪問査定を受けることをおすすめします。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に不動産を見たうえでおこなう査定のことです。
ここでは、訪問査定額の算出根拠や、メリットとデメリットを解説します。

訪問査定結果の算出根拠

訪問査定では、机上査定で参考にしたデータにくわえて、現地を見なければわからない多くの情報を元に、査定結果が算出されます。
訪問査定で追加される算出根拠は以下のとおりです。

• 間取り
• リフォーム履歴
• 雨漏りなどの修復歴
• 壁や天井の汚れなど
• 外壁や基礎のひび割れ
• 周辺環境

この他にも、物件の状況に応じて多くの情報を確認しながら、査定額を算出します。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、現実的に売却できる金額がわかることです。
現地を訪れることで、売却価格を左右するさまざまな要因を評価に盛り込むことができるため、より精度の高い結果が期待できます。
さらに訪問査定では、机上査定よりも多くの書類の提出が求められます。
間取り図や権利証、住宅ローンの残高証明、固定資産税通知書、測量図などを準備することで、さらにその不動産の情報を的確に伝えることができます。
売却の意思が固まっているのであれば、事前に訪問査定を受けて、不動産の価値を確認する必要があります。
売り出し価格が高すぎるとなかなか売れず、値下げを繰り返した結果、売れ残り物件というイメージが付いてしまうこともあります。
反対に、売り出し価格が安すぎると、売主は損をしてしまいます。
訪問査定を受けてから、不動産を適正価格で売り出すことで、結果的には高く売却することにつながります。

訪問査定のデメリット

訪問査定を受けるためには必要書類が多く、不動産会社の訪問を受け入れるなどの準備が必要です。
机上査定ほど気軽に受けられないのは、訪問査定のデメリットと言えるでしょう。

まとめ

不動産売却前に自分で売却価格の相場を調べる方法や、机上査定、訪問査定についてご説明しました。
まずは気軽に価値を知りたいときには机上査定、売却の意思が固まっているのであれば訪問査定、と使い分けると良いでしょう。
わたくしども「エドケンハウス」では、千葉県松戸市やその近隣市町村で不動産売却を取り扱っております。
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