空き家を売りたい場合は現状のまま売れる？それとも更地にすべき？

親から相続した実家に住む予定がなく「売りたいと思っているけれど、どのように売り出せば良いのだろう」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
空き家を売りたい場合は、「現状のまま売る」もしくは「解体して更地にする」という2つの方法があります。
そこで今回は、空き家を売りたい場合の2つの売却方法と、それぞれのメリットや向いている物件、さらに空き家の売却時にかかる費用や税金について解説します。
千葉県松戸市やその近隣の市町村で空き家の処分にお困りの方や、空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を売りたい場合に現状のまま売るメリット

まず空き家を売りたい場合に考えられるのは、空き家を解体せず、「現状のまま売る」という方法です。
しかし空き家のなかには、築年数がそれほど経っておらず、見た目も十分きれいなものもあれば、築年数が古く、そのまま活用するのは難しい状態のものもあります。
そこで、現状のまま売る場合、「中古住宅」として売り出すケースと、「古家付き土地」として売り出すケースと、売り出し方が2種類あります。
この2つに明確な線引きはありませんが、木造住宅の場合、法定耐用年数が22年であることから、築20年を境にするのが一般的です。
つまり、築20年経っているかどうかが、中古の「住宅」なのか、古家付きの「土地」なのかの目安になるのです。
築20年以上の木造住宅は、資産価値がほとんどないため、住宅として売り出すのが難しいとされます。
しかし、土地については年数の経過とともに資産価値が下がるものではないため、資産価値がほとんどない古家が建っていても、土地をメインにして売り出すことができます。
放置されている空き家は築20年以上のものが多く、空き家を売りたい場合は「古家付き土地」として扱うことが多いでしょう。
ただし、建物の傷み具合によっても価値は異なるため、どちらで売り出すのが良いかは、空き家の状態や需要など、さまざまなことを加味して判断されます。
では、空き家を売りたい場合に、現状のまま売り出すメリットをお伝えしていきましょう。

現状のまま売り出すメリット

解体費用が発生しない
空き家を現状のまま売る場合、当然のことながら、解体費用が発生しません。
売り出す前に経済的な負担がかからない点は、大きなメリットだといえるでしょう。
固定資産税が安くなる
建物が建っている土地は、「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税が安くなります。
空き家は所有しているだけでコストがかかるため、税金の負担が少しでも軽いこともメリットの一つです。
古家を探している方をターゲットにできる
最近は、リフォームやリノベーションをおこなうことを前提に、価格の安い古家を購入する方が増えています。
空き家を解体せずに現状のまま売り出せば、そのような方もターゲットにできますよ。

現状のまま売り出すのに向いている物件

次のような物件は、現状のまま売り出すほうが良いでしょう。
建物に価値がある
築20年以上経っていても、伝統的な建物や趣深い古民家などは、現状のまま売り出すほうが高く売れる場合があります。
再建築できない
建築基準法により建て替えが不可能な土地は、更地にしてしまうと再建築できないため、解体しないほうが良いでしょう。
土地を売っても解体費用を回収できない
解体費用を土地の売却代金で回収できない場合もあります。
解体費用の見積もりと土地の査定価格を比較して、解体費用のほうが高い場合は、現状のまま売り出しましょう。

売りたい空き家を解体後に「更地」にして売るメリット

空き家を売りたい場合、家を解体して「更地」にしたあとに売り出す方法も考えられます。
更地とは、建物が建っておらず、借地権や抵当権などの土地に関わる権利が付帯していない土地を指し、買主は購入後、自由に建物を建てることができます。
売りたい空き家を解体し、更地にしてから売り出す場合、次のようなメリットが得られるでしょう。

更地にして売り出すメリット

買主を見つけやすい
更地の場合、住宅用地としてだけでなく、駐車場や新規店舗用の土地としても需要があります。
ターゲットが増えるため、買主が見つかる可能性が高くなるでしょう。
空き家が原因でトラブルになる心配がなくなる
空き家には、倒壊や火災などのリスクが生じます。
空き家が原因で近隣の家が損傷したり、通行人がケガをしたりすると、その責任は所有者にあり、損害賠償を求められる可能性があります。
解体して更地にすれば、そのような心配はなくなり、安心して過ごせるのもメリットです。

更地にして売り出すのに向いている物件

次のような物件は、更地にして売り出すほうが良いでしょう。
所有者が管理できない
売却期間中でも、空き家は定期的に適切な管理をおこなう必要があります。
遠方に住んでいるなど、管理が難しい場合は、解体してしまうのも良いかもしれません。
老朽化が進んでいる
老朽化が進み、見た目がボロボロの空き家は、倒壊のリスクが高いといえます。
また、「リフォームするにしても高額な費用かかりそう」といった印象を受け、買主がなかなか現れないかもしれません。
そのような場合は、更地のほうが早期売却につながる可能性が高まるでしょう。

空き家を売りたい場合に知っておくべき費用や税金

空き家を売りたい場合、どれぐらいの費用が発生するのかも事前に知っておくと安心ですよね。
そこで最後に、空き家の売却時に発生する費用や税金について解説します。

相続登記費用

相続した空き家を売りたい場合は、空き家の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」が必要です。
このとき、固定資産税評価額×0.4％の登録免許税が課されます。
また、相続登記を司法書士に依頼した場合は、報酬として約5万円から8万円の費用が発生するため、現金を準備しておきましょう。

解体費用

更地にするためには、解体費用が発生します。
木造住宅の場合、一坪当たり約3万円から4万円が相場です。
30坪の空き家であれば、約90万円から120万円もの解体費用がかかることを頭に入れておきましょう。

譲渡所得税

空き家を売却して利益（譲渡所得）を得た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
空き家の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、所有期間によって税率が以下のように異なります。
短期譲渡所得：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得の税率：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
なお、相続した空き家を売りたい場合、その所有期間は、親が購入したときからカウントされます。

まとめ

空き家を売りたい場合には、「現状のまま売る」と「更地にして売る」の2つの方法があります。
どちらが良いのかは、築年数や空き家の状態など、さまざまなことを加味して判断するため、安易に解体を決断することは避けましょう。
また、空き家の売却時には費用や税金が発生するため、事前に準備しておく必要があります。
エドケンハウスでは、査定のご依頼はもちろん、「解体しようかどうか迷っている」「売却時の費用の目安が知りたい」など、売却に関するご相談も無料で承っております。
千葉県松戸市を中心に近隣の市町村で空き家の処分をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。