固定資産税評価額とは？不動産売却時に使える評価額と調べる方法を解説！

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するときに使われる不動産の評価額です。
ほかにも、不動産取得税などの算出や、不動産売却の際に売却価格の目安を知りたいときなどに使えます。
そこで今回は、固定資産税評価額とは何か、役割や計算方法などについてご説明します。
全部で5種類ある土地の評価額についてもご説明しますので、千葉県松戸市や近隣の市町村で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

固定資産税評価額が不動産売却の際に役立つ理由とは

固定資産税評価額とは、5種類ある不動産の評価額の一つです。
不動産の評価額がなぜ5種類もあるのかというと、不動産は見る方の価値観や評価の目的などによって評価が変わるものであるからです。
そのため、目的に合った評価額を使うことが大切なポイントになります。
たとえば不動産売却の際に、固定資産税評価額を使って土地の時価を計算すると、売却価格の目安を知ることができます。

固定資産税評価額の役割とは

不動産の評価額の一つである固定資産税評価額は、以下の4種類の税金を算出するときに使います。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税

ほかにも先述したように、不動産売却時に土地の時価を知りたいときに使うことができます。
土地の時価を調べるときは、固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、「固定資産税評価額÷70％」で計算しましょう。
なお、建物は築年数が経つとともに売却価格が下がるうえ、建物の状態などによって価格が変わるため、固定資産税評価額はあまり参考になりません。
固定資産税評価額は土地と建物のそれぞれにありますが、不動産売却の価格の目安として使えるのは基本的に土地だけであることを覚えておきましょう。

固定資産税評価額の決め方と見直しの頻度とは

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に従って各自治体が決定しています。
評価の見直しは3年ごとにおこなわれ、不動産鑑定士がおこなう標準宅地の鑑定評価に基づいて決められます。
ただ、不動産の価格は需要や景気の動向などによって日々変化しているため、変動が激しい地域は3年の間に評価額と実情が異なってしまうかもしれません。
不動産売却の価格の目安にするときは、その点に注意しましょう。

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額の計算方法とは

不動産売却の価格の目安などに使える固定資産税評価額は、主に以下の3つの方法で調べることができます。

• 固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」を見る
• 役所で「固定資産評価証明書」を取得する
• 役所にある「固定資産課税台帳」を閲覧する

固定資産税評価額を調べる方法のなかで簡単なのは、毎年郵送される課税明細書を確認する方法です。
今年度の課税明細書が見当たらなくても、前年度のものが使える可能性があります。
なぜなら先述したように、固定資産税評価額の見直しは、不動産鑑定士の鑑定評価に基づいて3年ごとにおこなわれるからです。
前回の見直しは令和3年度で、次の見直しは令和6年度なので、この3年間は評価額が変わりません。
もし課税明細書が見つからない場合は、役所で固定資産評価証明書を取得するか、固定資産課税台帳を閲覧する方法で確認しましょう。
なお、固定資産税評価額は土地と建物で算出方法が異なるので、参考までにそれぞれをご説明します。

固定資産税評価額の算出方法①土地の場合

土地の場合は、まず地域が区分けされて指標となる街路が決まり、街路に隣接する宅地のなかから標準宅地が選ばれます。
次に、その標準宅地に地価公示価格の7割を目途とした時価が設定され、その時価に基づいて街路の路線価が設定されます。
そして、路線価を基に奥行価格補正などの計算が適用されたうえで、それぞれの宅地の評価額が決定するという流れです。

固定資産税評価額の算出方法②建物の場合

建物の場合は、「評点数×評点一点当たりの価額」が基本となる計算式です。
評点数は、「再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率」で計算します。
「再建築費評点数」は建物を再建築した場合にかかると想定される費用のことで、経年劣化による価値の減少は「損耗の状況による減点補正率」で調整されます。
「需給事情による減点補正率」は特殊な場合にのみ使用するものなので、ここでは使いません。
次に、「1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率」で評点一点当たりの価額を計算します。
「物価水準による補正率」は、物価水準に対する地域的格差を調整するためのものです。
「設計管理費等による補正率」には、木造家屋の場合は1.05、非木造家屋の場合は1.10を当てはめます。
建物の固定資産税評価額は、このような計算を経たうえで決められています。

不動産売却時に役立つ固定資産税評価額以外の土地の評価額とは

先述したように、土地の評価額は5種類あり、固定資産税評価額はそのうちの一つです。
不動産売却の際は、他の評価額の特徴や用途などを理解していると、役立つことがあるかもしれません。
そこで、固定資産税評価額以外の評価額について、それぞれご説明します。

土地の評価額①公示地価とは

国土交通省が公表している地価で、毎年1月1日時点で評価され、3月下旬頃に公表されます。
全国の都市計画区域内などに設定された、2万5,000地点以上の標準地1㎡あたりの地価であり、1か所につき2名以上の不動産鑑定士が鑑定します。
公示地価が公表される目的は、適正な土地取引ができるように、土地の取引価格に指標を与えて適正な地価を形成することです。
つまり、公示地価は土地の評価額の基準となるため、不動産売却の際はチェックしておくと参考になるでしょう。
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」にある「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

土地の評価額②基準地価とは

各都道府県が公表している地価で、毎年7月1日時点で評価され、9月下旬頃に公表されます。
基準地の1㎡あたりの地価であることは公示地価と同じですが、こちらは都市計画区域外も対象である点と、1か所を鑑定する不動産鑑定士が1名以上である点が異なります。
つまり基準地価は、公示地価が公表されない地点の基準になるといえるでしょう。
公示地価と同様に、「土地総合情報システム」で確認が可能です。

土地の評価額③路線価とは

国税庁が公表している地価で、毎年1月1日時点で評価され、7月1日に公表されます。
相続税や贈与税の基準となり、税額を計算するときに使う価格です。
公示地価や売買実例価格などから算出され、公示地価の80%ほどになるように設定されます。
路線価を調べるときは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。

土地の評価額④実勢価格とは

実勢価格は時価のことであり、実際に市場で取引された価格です。
公的機関が公表しているわけではないので、過去の取引事例から推定する方法や、先述した「固定資産税評価額÷70％」で計算する方法などで調べます。
不動産売却の際の目安になるのは、主にこの実勢価格と固定資産税評価額ですが、可能であれば他の価格もチェックしておくと価格設定の参考になるでしょう。

まとめ

不動産売却をスムーズに進めるためには、妥当だと思われる売却価格を設定することがポイントです。
固定資産税評価額や実勢価格を参考にすると、売却価格の目安がわかり、価格設定の役に立つでしょう。
私たち「エドケンハウス」は千葉県松戸市を中心に、近隣の市町村で不動産売却のサポートをしております。
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