不動産売却における必要書類とは？タイミングごとに解説！

不動産を売却する場合には、不動産の売却の準備、売買契約、決済という重要なタイミングがあります。
それぞれのタイミングにおいて必要書類があります。
そこで、千葉県松戸市で不動産売却を検討されている方に向けて、不動産を売却する際にはどのような必要書類があるのか、タイミングごとに説明します。

不動産売却前の必要書類と取得方法

まず、不動産を売却する場合には、事前に用意が必要な書類があります。
不動産を売却するにあたり、一般的には不動産会社に仲介を委託することになるので、販売する際の不動産情報が必要になるからです。
不動産売却前には、次の3点の書類が必要になります。

• 購入時のパンフレット
• 売買契約書
• 重要事項説明書

仲介を依頼された不動産会社は、これらの書類をもとにしてレインズに登録をして、かつ、販売図面を作成し、営業活動に入ります。
これらの必要書類は売主が購入する際にやり取りをした重要な書類ですが、紛失してしまっている場合もあるでしょう。
その場合は、まず購入時に不動産会社に問い合わせてみるようにしましょう。
ほかにも、購入時に住宅ローン等を利用した場合に、借入をした金融機関から発行される償還表も必要書類となります。
償還表があると、あと残債がいくら残っているのかということがわかりますので、売却価格の根拠にもなります。
不動産会社からも売却活動をする上で、こちらも必要となります。
その理由としては、不動産を売却しても残債が完済されない場合は買主に所有権が移転できなくなり、売買が成立しないからです。
住宅ローンの償還表については、借入をした金融機関から発行されますが、こちらを紛失した場合には、金融機関に相談すれば再発行してくれます。
また、これらの納税の手続きは、原則、売主がおこなうことになっていて、税理士に依頼することも可能ですが、別途費用がかかります。
さらに以下のような書類がある場合には、売却価格が上がる可能性があります。
概算費用もあわせてご紹介します。

• インスペクション（建物状況状況調査）の結果報告書（5万円程度）
• 既存住宅に建設住宅性能評価書（10万円程度）
• 新耐震基準等に適合することが確認できる書類（150万円程度）

上記の書類は、必須ではなく、取得にコストもかかりますが、建物の状況が証明できるため高く売れる可能性が期待できます。

不動産売却の売買契約締結時の必要書類と取得方法

媒介契約をした不動産会社が買主を見つけて、不動産の売却価格や引き渡し時期など諸条件について売主買主双方において合意すると、売買契約をおこないます。
売買契約時に必要な書類は、下記のとおりです。

• 印鑑証明
• 住民票
• 権利証
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証
• 管理規約、議事録、長期修繕計画書（マンションの場合）

以下、個別に必要書類の説明と入手方法について解説します。

印鑑証明

不動産の売買契約書を締結する場合に、署名押印をすることになりますが、その際使用する印鑑は原則実印です。
実印である理由は、実印は本人しか持ちえない印鑑だからです。
そのため、実印を売買契約書に押印するということは、本人であるということを証明するものであり、その印鑑が実印であるという証拠として印鑑証明が必要になります。
なお、ここで使用する印鑑証明は所有権移転する際にも添付書類として使用します。
ただし、印鑑証明の有効期間は発行日から3か月以内なので、残金決済が3か月以上かかる場合には不動産会社にご確認ください。
取得方法は、住所地の市役所で取得することができます。
なお、マイナンバーカード等がある場合にはコンビニエンスストアでも発行が可能です。

住民票

住民票は登記簿に記載されている住所と実際の住所が違う場合に必要になりますので、登記上の住所と実際の住所が同じであればこちらは必要ありません。
なお、住民票も本人確認の証明として必要な書類です。
住民票の取得方法は印鑑証明と同様、住所地の市役所で取得できます。

権利証

売買契約時における権利証は、不動産の所有者であることを証明するために、買主側に提示が必要となります。
なお、権利証は2005年まで発行されていましたが、2006年以降は登記識別情報が権利証に該当することになります。
なお、権利証等は紛失すると再発行することはできませんが、万が一見つからないという場合には事前に仲介をしている不動産会社にご相談ください。
権利証がないと所有権移転することができないため注意しましょう。
しかし、権利証がない場合でも「事前通知」か「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」のどちらかで対応が可能です。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は売却時に所有時期に応じた固定資産税を精算する際の必要書類です。
例えば5月31日に残金決済する場合には5月31日までは売主の負担、それ以降は買主が負担するという計算をするのですが、その根拠となるのが固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税額になります。

建築確認済証、検査済証

一戸建て住宅の場合、建物に対して建築確認証や検査済み証が、住所地の市役所の建築課等で発行されます。
これがないと買主は融資を受けられない場合があります。
この書類が手元にない場合は、住所地の役所の建築課などに申請すると発行されます。

管理規約、議事録、長期修繕計画書（マンションの場合）

マンションの売買をする場合には、管理規約、議事録、長期修繕計画書が必要書類となります。
マンションを購入した方は、管理組合に加入することになりますので、事前に買主に伝えておくと良いでしょう。
この書類がない場合には、マンションの管理会社に申請すると発行されますが、管理規約の場合は有料になりますので、注意が必要です。

不動産売却の決済時の必要書類と取得方法

不動産の売買で決済は重要なタイミングです。
決済の際に所有者が売主から買主に変更されます。
そのため決済の際には登記に関する書類が必要となります。
登記に関する書類は、原則、司法書士が用意して、署名押印する流れになります。
登記に関する書類以外にも用意しなければならない、以下の必要書類があります。

• 不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）
• 印鑑登録証明書
• 顔写真つきの身分証明書
• 固定資産評価証明書
• 買主からの入金を確認できるもの（通帳・キャッシュカードなど）
• 抵当権抹消書類（住宅ローンが残っている場合のみ）
• 住宅設備に関する保証書・取扱説明書など
• 実印
• 引き渡す物件の鍵

以上に加えて、司法書士への報酬及び買主を見つけた不動産会社への仲介手数料の支払いが必要です。

まとめ

不動産の売却に関しては、様々な書類が必要になり、事前の準備が極めて重要になります。
ただし、これらの作業は煩雑になるので、信頼できる不動産会社と一緒に進めていくことでスムーズな売却ができるでしょう。
エドケンハウスは千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。