不動産売却時に実施したほうが良い「インスペクション」の目的や費用とは？

不動産の売主は、契約した内容に適合する物件を買主へ引き渡さなくてはなりません。
そのためには、売却する不動産の現状をきちんと把握する必要があります。
そこで今回は、不動産の現状を把握するために役立つ「インスペクション」について、実施する目的やタイミング、かかる費用などをご説明します。
千葉県松戸市や近隣の市町村で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

インスペクションとは①不動産売却の際に実施する目的

インスペクションとは、インスペクターと呼ばれる調査員がおこなう既存住宅の建物状況調査のことです。
契約不適合責任を負う心配を軽減できるので、不動産売却の際はインスペクションの実施がおすすめです。

契約不適合責任とは

不動産売却の際に注意するべきことの１つに、「契約不適合責任」があります。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質が契約内容と違う場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、契約書に記載されていない不具合が売却したあとに見つかると、売主は買主から修繕や代金減額などの対応を求められてしまいます。
ただし、売却する不動産に不具合があっても、契約書に記載があって買主が了承しているものに関しては、契約不適合責任を問われることはありません。
つまり契約不適合責任を回避するためには、「不動産の現状を正確に把握して、不具合はもれなく契約書に記載すること」が大切です。
そして、不動産の現状を正確に把握するためには、インスペクションが有効です。

インスペクションの種類とは

インスペクションは、厳密に分けると以下の2種類があります。

• 宅建業法上のインスペクション
• その他のインスペクション

宅建業法上のインスペクションは「既存住宅状況調査方法基準」に従っておこなわれ、実施できるのは既存住宅状況調査技術者の資格を取得した建築士だけです。
国がおこなっているさまざまな既存住宅の流通支援制度に対応しているので、不動産売却の際はこちらのインスペクションがおすすめです。
たとえば、売却した不動産に欠陥が見つかった場合に補修費などが支払われる「既存住宅売買瑕疵保険」は、宅建業法上のインスペクションの実施が加入条件の１つになっています。
一方「その他のインスペクション」は、さまざまな技術者が調査を実施できます。
調査内容も業者によってさまざまで、不具合の有無だけではなく、原因の調査などを希望することも可能です。
住宅の修繕を考えている場合は、こちらのインスペクションが役立つでしょう。

インスペクションの目的とは

インスペクションを実施するメリットは、「不動産の現状を把握できる」「売却時に専門家による調査結果を提示できる」などです。
そのため、多くの場合は以下のような目的で実施されます。

• 安心感を得る目的
• スムーズに売却する目的
• 希望に近い価格で売却する目的

先述したように、インスペクションを実施すると契約不適合責任に対する不安が軽減するので、安心して不動産を売却できます。
また、専門家による調査結果があると買主の安心につながり、スムーズに売却できる可能性があります。
さらに、インスペクションの結果を踏まえて設定した価格であることを示すと、買主の納得を得られやすいため、売り出し価格で取引が成立するかもしれません。
このように、インスペクションを実施すると、さまざまな目的を達成できる期待が持てるのです。

インスペクションとは②不動産売却の際に実施するタイミング

では、不動産売却の際にインスペクションを実施するとしたら、どのタイミングが良いのでしょうか。
まず、以下に挙げる不動産売却の基本的な流れを確認しておきましょう。

• 不動産の売却査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済の完了後に物件を引き渡す

この流れのなかで、インスペクションの実施に適しているタイミングは、「売却査定前」と「媒介契約を結んだあと」です。

インスペクションに適したタイミング1：売却査定前

売却査定前のタイミングがおすすめの理由は、インスペクションの結果が査定に加味されると、査定額が上がる可能性があるからです。
査定額は「3か月以内に不動産を売却できそうな価格」なので、必ずしも査定額で売れるとは限りません。
けれども、査定額が高いほうが、高く売却できる可能性がアップします。
売り出し価格を決めるときも、高めの価格を設定しやすくなるでしょう。

インスペクションに適したタイミング2：媒介契約を結んだあと

もう１つのおすすめのタイミングは、媒介契約を結んだあとです。
このタイミングがおすすめの理由は、不動産会社に相談できるからです。
不動産会社には、中古住宅の仲介をする際に、売主と買主へインスペクションのご説明をすることが義務付けられています。
そして、インスペクション業者のご紹介や斡旋も推奨されています。
先述したように、「宅建業法上のインスペクション」を希望する場合は、既存住宅状況調査技術者の資格を取得した建築士に依頼することが必要です。
インスペクションをおこなっている業者はたくさんあるので、依頼先を決めかねることがあるかもしれません。
そのような際は、不動産会社へお気軽にご相談ください。

インスペクションとは③不動産売却の際に実施するとかかる費用

インスペクションの実施には、費用がかかります。
費用の相場は5～7万円ですが、場合によってはこれ以上かかることがあります。

インスペクションにかかる費用の種類

インスペクションにかかる費用の種類と目安の金額は、以下のとおりです。

• 基本調査の費用：4～6万円
• オプション調査の費用：1～8万円
• 報告書の作成費用：1万円

基本調査だけの場合は、相場である5～7万円に収まる可能性が高いのですが、オプション調査があるとこの金額を超える可能性があります。
インスペクションの基本は目視による調査なので、それ以外の調査を依頼した場合は別途費用がかかります。
たとえば、「屋根裏や床下の進入調査」や「屋根のカメラ調査」などは、オプションになる可能性が高いでしょう。
そのためインスペクションを依頼する際は、基本調査に含まれるのかオプションになるのか、しっかりと確認することが大切です。
また、報告書の作成費用が別料金になっていることがあるので、こちらも忘れずに確認しておきましょう。

買取ならインスペクションが不要

インスペクションには費用がかかるうえ、実施したとしても先述したような目的を必ず達成できるわけではありません。
ですから、できるだけ早く売却したい場合や、契約不適合責任への不安が大きい場合などは、不動産会社による買取もおすすめです。
買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法なので、買主を探す時間や手間がかかりません。
売却金額は仲介よりも安めですが、条件に合意したらすぐに取引が成立します。
さらに、買主が宅建業者である不動産会社なので、契約不適合責任が発生しないことも大きなメリットです。
インスペクションを実施しなくても、安心して不動産を売却できます。
弊社は買取のご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産売却の際はインスペクションを実施すると、安心や早期売却などにつながります。
売却に時間がかかりそうな場合や、契約不適合責任に対する不安が大きい場合は、不動産会社による買取も検討してみましょう。
私たち「エドケンハウス」は、千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却をサポートしております。
仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、不動産売却をお考えでしたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。