相続した物件を不動産売却する際に覚えておきたい税金の節税ポイントとは？

不動産の売却益には、譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。
相続した不動産の場合は、押さえておくべき節税ポイントがあるので、事前に確認しておきましょう。
今回は、千葉県松戸市や近隣市町村にある不動産を相続する可能性のある方や、相続した不動産の売却をご検討中の方に向けて、譲渡所得税の仕組みや節税ポイントをご説明します。

相続後の不動産売却における税金対策①取得費が不明な場合の対応

相続した不動産の場合、取得費が不明で困ることがあるかもしれません。
そもそも取得費とは何か、そして取得費が不明だとなぜ困るのかを知るために、まず譲渡所得税についてご説明します。

譲渡所得税の特徴と計算方法

譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に課税される税金です。
譲渡所得には「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類の税金が課税され、これらの税金を総称して「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて算出し、譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価格は「不動産の売却価格」、取得費は「不動産購入の際にかかった費用」、譲渡費用は「不動産売却の際にかかった費用」です。
そして、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。
所有期間は、「不動産の取得日から売却した年の1月1日まで」を数えます。
相続した不動産の場合は、被相続人が取得した日から数えましょう。
この期間が5年以内の「短期譲渡所得」の場合は39.63％、5年を超える「長期譲渡所得」の場合は20.315％が税率です。
譲渡所得と税率がわかったら、「譲渡所得×税率」で譲渡所得税を計算できます。

取得費が不明な場合の対応策

譲渡所得を計算するためには、取得費を把握する必要があります。
取得費には、おもに以下のような費用が該当します。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）

ただ相続した物件の場合、不動産購入時の資料が見つからなくて取得費が不明なことがあるかもしれません。
先述した計算方法からわかるように、取得費と譲渡費用が多いほど譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながります。
そのため取得費が不明だと、税金の負担が増えてしまうのではないかと心配になるでしょう。
そのような場合は、不動産売却金額の5％を取得費とする「概算取得費」を使うことができます。
たとえば、3,000万円で売却した不動産の取得費が不明な場合は、150万円を概算取得費にします。
ただし、概算取得費は実際の取得費よりも大幅に安い金額になることが多いため、本来よりも譲渡所得が増えて譲渡所得税の負担が大きくなるかもしれません。
ですから、取得費が不明な場合でも、できるだけ概算取得費を使わないほうが良いと考えられます。
以下のような書類があれば、売買契約書が見つからなくても取得費を証明できる可能性があるので探してみましょう。

• 不動産会社などが保管している売買契約書の写し
• 不動産を購入した際の出金が記載された通帳
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額がわかる書類

なお、代々受け継いだ土地に住宅を建てたケースなど、土地の取得費だけが不明なことがあるかもしれません。
その場合は、土地だけに概算取得費を使い、住宅は実際の取得費を使いましょう。

相続後の不動産売却における税金対策②譲渡費用をもれなく含める

譲渡所得税を節税するためには、取得費だけではなく、譲渡費用をもれなく含めることも重要です。
譲渡費用は不動産売却の際にかかった費用で、おもに以下のような費用が該当します。

• 不動産売却時の仲介手数料
• 売主が支払った印紙税
• 不動産売却のために建物を解体した場合の費用
• 不動産売却のためにおこなった測量の費用

譲渡費用として認められるための基準は、「不動産売却のために直接かかった費用であること」です。
たとえば上記の解体費や測量費は、不動産売却に関係がないと判断されると、譲渡費用に含めることができません。
また、以下の費用は譲渡費用には該当しないので注意しましょう。

• 相続登記の費用
• 抵当権抹消登記の費用
• 固定資産税
• 引っ越し費用
• 不動産を維持するための管理費や修繕費

相続登記は「被相続人から相続人に名義変更するための登記」、抵当権抹消登記は「不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記」です。
これらの登記をおこなうときは、登録免許税と呼ばれる税金や必要書類の取得費用などがかかります。
どちらも不動産売却の前に必要な登記ですが、譲渡費用には該当しません。
また、所有している不動産にかかる税金である固定資産税や引っ越し費用、不動産を維持管理するための費用なども、譲渡費用には該当しないことを覚えておきましょう。
なお、相続登記の費用は譲渡費用には該当しませんが、取得費に含めることができます。
ほかにも、譲渡費用ではなく取得費に加算できる費用があるので、該当するかわからない費用は確認して、税金の負担軽減につなげましょう。

相続後の不動産売却における税金対策➂相続税は取得費に加算可能

相続税は、基礎控除額を超える財産を相続した場合に課税される税金です。
相続税が課税された場合は、その税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる可能性があります。

相続税の一部を取得費に加算できる特例とは

先述したように、取得費と譲渡費用が多いほど不動産売却の利益である譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながります。
相続の際に相続税が課税された場合は、不動産売却の際に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用すると、税額の一部を取得費に加算できます。
特例の適用要件は、以下のとおりです。

• 相続や遺贈によってその財産を取得した方であること
• その財産を取得した方に相続税が課税されていること
• その財産を、相続が開始した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡していること

これらの要件に当てはまる場合は特例を適用して、譲渡所得税を節税しましょう。

特例によって取得費に加算できる金額の計算方法とは

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用できる場合は、以下の計算式で取得費に加算できる金額を算出します。
その方の相続税額×その方の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格÷（その方の相続税の課税価格＋その方の債務控除額）
たとえば、「相続財産8,000万円（預金2,000万円・不動産6,000万円）、相続税680万円、債務控除額なし」の場合の計算式は、「680万円×6,000万円÷8,000万円」です。
すると、510万円を取得費に加算できることになります。
相続税が課税されると負担になりますが、このように別の税金の節税につながることがあるので、覚えておくと良いでしょう。
なお、相続した物件を不動産売却する際の特例には、ほかにも「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。
これら2つの特例は併用不可なので、より税金の負担軽減につながるほうを選びましょう。

まとめ

相続した不動産の売却で譲渡所得税が発生する場合は、取得費に関するポイントを押さえると節税につながる可能性があります。
譲渡所得税は工夫次第で節税できる税金なので、ご不明点がございましたら不動産会社へご相談ください。
私たち「エドケンハウス」は、千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却をサポートしております。
不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。