不動産の相続はどうするべき？処分方法や相続放棄とは

負動産の相続で悩んでいませんか。
負動産の処分方法や相続放棄について知らなければ、トラブルになる可能性もあります。
そこで今回は千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却をサポートする私たちエドケンハウスが、負動産の相続はどうするべきか、処分方法や相続放棄とはなにかについてご説明します。

相続で問題になる負動産とは

負動産とは、保有しているだけで維持管理費や固定資産税の支払いで赤字になり、資産を目減りさせてしまう不動産のことです。
負動産の具体例としては、利便性の悪い場所にある別荘やだれも住んでいない相続した実家、空室が多くて赤字経営の賃貸物件などがあります。
このように保有しているだけでお金をどんどん消費していく負動産は、今大きな社会問題に発展しています。

不動産が負動産になってしまう理由とは

購入したときは高かった不動産ですが、いつのまにか所有しているだけで何の利益ももたらさず、マイナスの状態になってしまうことがあります。
どうして資産性を重視して買ったはずの不動産が、負動産になってしまったのでしょうか。
その原因の1つに、全国に広がる空き家の増加問題にあります。
日本における不動産市場は、特に土地についてどれだけ需要があるかが取引価格に大きく影響するという特徴があります。
駅近で都心へのアクセスが良い、大型商業施設の近くで人気の住宅地であるなど、需要の高い土地の価格は高くなります。
しかし日本は加速度的に少子高齢化社会が進み、全国の空き家率が上昇しています。
つまり空き家率の増加が不動産市場の土地価格下落を引き起こしているのです。

相続した不動産は使っていなくても固定資産税がかかる

不動産は保有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。
住んだり貸したりして、使っていなかったとしてもです。
相続した実家が田舎にあり、土地評価額が低ければ固定資産税は安くなります。
ですが土地の面積が広い場合は、土地評価額が低くても税額は大きくなります。
また相続した土地に建物が建っていたり農地であったりすれば、固定資産税の減税の特例を活用することができます。
ですが建物を解体済みで土地だけの状態で相続した場合、減税の特例を受けることができません。
空き家が建っている場合でも、適切に維持管理をしていないと特定空家に指定されてしまいます。
特定空家に指定されると、減税の特例を受けられません。
農地で固定資産税の減税の特例を受けるにあたっても、耕作を継続しておこなわなければならないという条件があります。

相続した負動産を処分する3つの方法とは

相続した負動産の処分方法は、主に3つあります。

相続した負動産を売却で処分する

相続した負動産を売却で処分するのが、もっとも簡単な方法です。
負動産を売却するにあたって、売却方法には仲介と買取の2つの方法があります。
不動産業者に買取を依頼した場合、売買契約を締結したら最短で1週間ほどで入金される手軽さが魅力です。
ただし負動産の買取の場合、あまりに価値が低いと買取を拒否されたり査定額が安くなるなどのデメリットがあります。
一方で不動産業者の仲介による売却の場合、売却までに時間がかかるというデメリットがありますが、買取よりも高い金額で売却できる可能性があります。
できるだけ高く売却したいという方は、仲介による負動産の処分がおすすめです。

空き家バンクを活用して相続した負動産を処分する

自治体が運営している空き家バンクを活用して、負動産を処分することもできます。
空き家バンクとは自治体が運営するマッチングサービスのことで、空き家の処分に困っているオーナーと、移住のために自宅を探している方を結びつけます。
空き家の活用と移住者の獲得に効果が期待できるとして、自治体は空き家バンクの活動に注力しています。
移住促進に熱心な自治体では、空き家のリフォームに補助金をだすところもあります。
空き家バンクへの登録は無料なので、活用をおすすめします。

相続した負動産を寄附・寄付して処分する

相続した負動産を自治体へ寄附、もしくは個人へ寄付して処分する方法も考えられます。
寄附・寄付なので売却したときのように利益を得ることはできませんが、固定資産税の支払いや管理の手間は無くなります。
ただし自治体は基本的に寄附を受け付けてくれません。
負動産の場所や面積によっては、道路の敷設や公共施設への活用が見込まれる場合もあります。
そういった負動産であれば、寄附を受け付けてくれるかもしれません。
相談してみるのも良いでしょう。
個人への寄付の場合、隣地の所有者に相談するのが寄付を受け取ってくれる可能性が高いです。
ただし個人への寄付で注意が必要なのは、寄付を受け取る側は贈与税の支払い義務が発生することです。
寄付する負動産の評価額が、110万円以下であれば問題ありません。
というのも、贈与税には110万円分の基礎控除が用意されているからです。
110万円を超えるようであれば、贈与税が発生することを寄付を受け取る側に了承してもらう必要があります。

相続には単純承認・限定承認・相続放棄の3つの選択肢がある

単純承認は、故人の財産を相続人が引き継ぐことです。
限定承認は、相続する財産の金額の範囲内で故人の借金を支払って遺産を相続することです。
これらに対して相続放棄とは、故人が残した遺産のマイナス部分だけでなくプラスの遺産を含めたすべての遺産を放棄して引き継ぎをしません。

相続が発生した負動産を放棄するとは

故人の遺産を相続すると、負動産だけを相続放棄するということはできません。
なぜなら相続する場合は、借金や負動産だけを部分的に放棄してプラスの遺産だけを引き継ぐということはできないからです。
そのため負動産を相続放棄したいのであれば、プラスの財産を含めてすべての遺産を放棄することになります。

相続が発生した負動産を相続放棄するタイミングとは？

相続が発生した負動産を相続放棄するタイミングですが、相続の開始を知ったときから3か月以内です。
この期限内であれば、負動産化した実家の土地などを相続放棄して所有権を手放すことができます。
相続放棄で負動産の所有権を手放すことで、固定資産税などの支払い義務が無くなります。

負動産を相続放棄しても管理義務は残る

負動産の相続放棄には、1つ注意事項があります。
それは負動産の相続を放棄したとしても、負動産の管理義務は放棄できずに継続して残ることです。
負動産の管理義務をなくすためには、家庭裁判所に相続財産の管理人専任の申立てをおこなわなければなりません。
相続財産の管理人選任の申立てですが、負動産が遠隔地で現地に出向けない、または手続きが煩雑で手間が取れないと言う方は、司法書士へ依頼するのがおすすめです。
司法書士に依頼すれば相続財産の管理人選任の申立てと合わせて、相続放棄の手続きも依頼することができます。

まとめ

不動産が負動産になってしまう原因の1つは、全国に広がる空き家問題です。
空き家は放置することはできませんし、所有していてもデメリットが大きいので売却を考えるべきです。
仲介による負動産の売却処分は、時間がかかりますが売却益が得られるのでおすすめです。
また負動産を相続放棄しても、負動産の管理義務は継続されるので注意が必要です。
私たちエドケンハウスは、千葉県松戸市を中心に近隣市町村の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。