不動産売却時にも贈与税がかかるケースがある？税負担を軽減する方法も解説！

贈与税とは、財産を無償で受け取った方に課される税金ですが、不動産売却時にも発生するケースがあります。
さらに贈与税は税率が高く設定されているため、あらかじめどのような場合に贈与税が課されるのかを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却時に贈与税が課されるケースと税負担を軽減する方法をご紹介します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で、不動産の贈与をご検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却時もかかるかもしれない贈与税とは？

贈与税とは、財産を譲渡された方が負担する税金のことをいいます。
財産を受け取った側に対してかかる税金なので、財産をあげた側に課されることはありません。
ここでは、贈与と混同されやすい譲渡との違いや、贈与税の課税方法について解説します。

贈与と譲渡の違い

贈与とは、親族や第三者に不動産を無償で引き渡すことです。
たとえば以下のようなケースは贈与に該当します。

• 両親から家の購入資金を対価なしで受け取った
• 第三者から不動産をただで譲り受けた
• 祖父母から不動産を譲り受けた

贈与をおこなう場合は、贈与を受ける側が承諾して契約書を結ぶ必要があり、口約束で渡すことはできません。
一方で譲渡とは、対価を受け取って不動産を渡す行為のことです。
不動産会社に仲介を依頼しておこなう不動産売却は譲渡に該当します。

贈与税の課税方法

贈与税の課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。
暦年課税とは、1年間に受けた財産の合計額をもとに贈与税を計算する方法で、一般的にはこの暦年課税が用いられます。
暦年課税には「毎年110万円の基礎控除枠」があり、毎年1月1日から12月31日までに受け取った財産の総額が110万円以内であれば、贈与税を支払う必要はありません。
一方、相続時精算課税とは、直系尊属など一定の者が相続人に財産を贈与した場合に選択できる課税方法です。
一定の条件を満たすことで2,500万円までが非課税となり、2,500万円を超えた部分に対して一律20%の税率が課されます。
相続時精算課税を選択するとその後は暦年課税を選択することができなくなるため、利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは

贈与税は不動産を無償で誰かに引き渡した場合に発生する税金ですが、金銭の受け渡しを伴う取引であっても贈与税がかかるケースがあります。
たとえば、以下のような場合は不動産売却が「贈与」とみなされ、税金が発生する可能性があるため注意が必要です。

• 親族間取引
• 法人間取引

それぞれの内容について順番に解説します。

親族間取引

姉妹や兄弟、親子など親族の間で不動産を売買することを「親族間取引」といいます。
親族間取引では、市場価格よりも著しく低い価格で不動産を売却するケースも少なくありません。
しかし、市場価格との差額は「贈与」とみなされ、贈与税の対象となってしまいます。
たとえば、市場価格が3,800万円の不動産を100万円で親から子へ売却したとしましょう。
このようなケースでは、実際の相場と売買価格の差額（3,700万円）に対して贈与税が課されます。
ただし親族間取引であっても、市場相場と近い金額で売買がされていれば贈与税は発生しません。
親族間の取引は税務署の摘発を受けやすいため注意が必要です。

法人間取引

贈与税は個人間での取引において発生する税金ですが、贈与そのものは法人間でもあり得ます。
もし法人間の取引において不動産売却が贈与とみなされた場合には、贈与税ではなく法人税や所得税が発生するため注意が必要です。
たとえば社長が所有している不動産を会社に売却したとしましょう。
この場合、実際の相場と売買価格との間に差額があると、その差額に対して法人税がかかります。
また親会社から子会社への売却など、関係会社間での不動産取引がおこなわれた場合も同様です。
ただし、法人間取引であっても、親族間取引と同じように適正価格で売買していれば問題ありません。
税務署からの指摘を受けないためにも、法人間で不動産売買をおこなう際は適正価格で売却することが重要です。

不動産売却において贈与税を軽減する方法

前述したように、不動産は贈与するにしても売却するにしても贈与税がかかる可能性があります。
財産を受け取る方に負担をかけないためにも、贈与税を回避または軽減する方法を理解しておきましょう。

適正価格で売却する

贈与税を回避するには、不動産を適正価格で売却することがもっとも重要になります。
税務署は登記簿謄本の移動情報などから不動産の取引を把握しているため、申告しなければばれないということではありません。
とくに親族間取引や法人間取引は税務署から指摘を受けやすいため、相場に合った価格で不動産売却をおこなう必要があります。
適正価格を知るには、不動産鑑定士による不動産鑑定がおすすめです。
依頼料が発生しますが、不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、適切な取引をしていたと証明する資料になります。
税務調査対策にもなるので、親族間取引などをおこなう場合は不動産鑑定士への依頼を検討しましょう。

毎年110万円以内に収めて贈与する

前述したように、暦年課税には毎年110万円の基礎控除枠が設けられています。
1年間の贈与額が110万円以内であれば税金がかからないため、毎年110万円を超さないように少しづつ贈与していけば、贈与税が課税されません。
ただし、毎年同じ額の贈与をおこなっていると、税務署に「定額贈与」とみなされ、あとから贈与税が課されることがあります。
そのため定額贈与と判断されないように、以下のような工夫をする必要があるでしょう。

• 毎年違う金額を贈与する
• 贈与契約書を作成する
• 毎年違う時期に贈与する

不安な場合は、税理士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

相続税精算課税制度を活用する

「相続時精算課税制度」を利用することで、贈与税を軽減できる可能性があります。
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子や孫への生前贈与がおこなわれた場合に利用できる制度です。
この制度を利用すると、贈与額が2,500万円以内であれば贈与税がかかりません。
特別控除額の2,500万円を超える場合は、超えた額に対して20％の贈与税が課されます。
ただし、この制度を利用すれば税金の支払いがなくなるというわけではありません。
相続時精算課税制度で非課税となった財産に関しては、相続が発生した際に相続財産と合算して計算されることになります。
また1度選択すると、それ以降は暦年課税を選ぶことができなくなるため、利用するかどうかは慎重に検討しなければなりません。

まとめ

不動産売却時に贈与税が発生するケースや税負担を軽減する方法などをご紹介しました。
親族間や法人間の不動産取引においては、金銭の受け渡しがあっても贈与税や法人税がかかることがあります。
贈与税を回避または軽減するには、不動産を適正価格で売却することが大切です。
私たち「エドケンハウス」は、千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
不動産売却をご検討中の方や、不動産の贈与に関するご相談がある方は弊社までお気軽にご相談ください。