不動産相続時に課せられる税金の種類とは？計算方法や対策をご紹介！

相続はどなたにでも起こり得るものですが、初めての相続では何をして良いのか分からず、お悩みになる方がほとんどです。
本記事では、不動産の相続で課せられる税金の種類、相続税の計算方法、生前にできる相続税対策についてご紹介します。
千葉県松戸市やその近隣市町村で、これから相続を控えている方は参考にしてみてください。

不動産の相続で課せられる税金の種類

不動産の相続では、相続税と登録免許税の2種類の税金が課せられます。
この2種類の税金について、その目的や支払うタイミングなど把握しておきたい基礎知識を解説します。

名義変更のために必要な登録免許税

相続に限らず不動産の名義が切り替わったら必要になるのが名義変更で、その登記手続きに支払う税金が登録免許税です。
登録免許税は、抵当権の設定や抹消、所有権の移転などでも課せられます。
不動産を相続した場合、故人から相続人に名義変更（相続登記）をする必要があり、2024年4月以降は義務化されます。
相続登記する目的は故人の名義のままでは売却したり賃貸に出したりできないので、登記手続きを進めると同時に登録免許税を納税します。
相続登記の手続きは不動産の所在地を管轄する法務局でおこないますが、司法書士に依頼することが一般的です。
その際に登録免許税を司法書士に預け、手続き申請と同時に納付を代行してもらいます。
登録免許税額と司法書士に支払う報酬額は相続した不動産の評価額によって異なるので、司法書士に見積もりを依頼しましょう。

遺産総額によって税額が決定する相続税

相続時に発生する相続税は、国税のひとつです。
相続の発生を知った日の翌日から10か月以内に計算し、税務署に申告したうえで納める必要があります。
金融機関の窓口での現金一括納付が一般的ですが、申告した税務署の窓口やクレジットカードでの支払いも可能です。
相続税の申告や納税を怠った場合には、ペナルティとして無申告加算税や延滞税などが追加で課せられます。
期限を守りつつ複雑な計算をこなさなくてはならないため、不安な方は不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
ちなみに、相続税本来の目的は「不労所得に対する課税」「富の再分配」「所得税の補完機能を果たす」3つの目的があります。
「納税義務があるので納税する」と考えてしまいますが、故人が築いた財産を社会に還元する役割があるのです。

不動産を相続した場合の税金計算方法

相続税は自ら計算して申告と納税をする必要があり、間違えると修正申告や追徴課税の対象になります。
そこでここでは、相続税を計算するための基本的な考え方を解説します。

不動産相続で重要な不動産評価額

相続では遺産総額に対して相続税が課せられ、相続人で分割して支払います。
そのため、まずは遺産総額を求めるために不動産評価額を算出します。
不動産評価額を計算する際には、相続税路線価を元にすることが一般的です。
相続税路線価とは、国税庁が発表している相続税や贈与税の基準となる土地の価格指標です。
その道路に面する土地1㎡あたりの価格が示されているため、敷地面積に路線価を掛けて評価額を計算します。
たとえば、敷地面積が200㎡、1㎡あたりの相続税路線価が15万円の場合、不動産評価額は3,000万円です。
ただし、複数の道路に面している、敷地の形が悪いなど、土地の条件はさまざまであるため、条件に合わせた補正率を乗じる必要があります。
一方で、路線価が設定されていない地域もあり、その際は倍率方式を用います。
倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を求める方法です。
建物の不動産評価額については、路線価が設定されている地域であっても固定資産税評価額を用います。

相続税の計算方法

不動産評価額を算出し、遺産総額が分かったら以下の計算式で相続税を計算します。
相続税額＝（遺産総額－基礎控除額－葬儀費用）×法定相続分×税率－控除額
基礎控除額とは遺産総額から差し引ける控除金額で、相続人数によって変動し、以下の計算式で求めます。
基礎控除額＝3,000万円＋相続人数×600万円
相続人が3名いる場合は基礎控除額が4,800万円となるため、遺産総額が4,800万円以下なら相続税は課せられません。
法定相続分は遺産分割の割合とは関係なく、各相続人の取り分として法律上定められた割合です。
配偶者なら2分の1まで、子ども全員で2分の1までで、子どもが3人いればひとりあたり6分の1ずつといった計算で求められます。
こうして遺産割合も含めた課税対象になる遺産総額を元に、国税庁が発表している相続税率の速算表を確認し、相続税額を計算します。
相続税額が決まれば、相続した割合でそれぞれの納税額を計算し納付しましょう。

不動産を相続するときの税金対策とは

相続税額は遺産総額によって決定するため、生前に税金対策ができていれば大幅に税額を減らすことも可能です。
相続対策になる控除や、相続時に利用できる制度について解説します。

住宅資金贈与制度

子や孫がマイホームを購入するための資金を贈与する場合、最大1,000万円まで贈与税が非課税となる制度です。
この制度を利用すると相続時の遺産総額を抑えられるため、相続税対策になります。
受贈者が18歳以上の直系卑属であることや、贈与を受けた年の受贈者の合計所得が2,000万円以下であることが条件です。
このほかにも条件が細かく定められているため、詳細を確認したうえで住宅資金を贈与する必要があります。
この制度を利用する場合には、贈与した年の翌年2月1日から3月15日の間に一定の書類をそろえて贈与税の申告が必要です。

配偶者贈与制度

配偶者が住宅そのものや住宅資金の贈与を受けた場合に、最大2,000万円まで贈与税が非課税となる制度です。
婚姻期間が20年以上であることや、贈与された財産が住宅そのものもしくは住宅を購入するための資金であることなど、適用には条件があります。
また、受贈者が贈与の翌年の3月15日までに実際に居住し、その後もその住宅に住み続けることも条件の1つです。
住宅資金贈与と同じく、贈与した翌年2月1日から3月15日までの間に書類をそろえて贈与税の申告をしましょう。
ただし、場合によっては相続税の配偶者控除のほうが節税効果が大きくなる可能性があります。
配偶者控除制度を利用する前に相続税の控除についても確認し、場合によっては専門家への相談も検討してください。

相次相続控除制度

10年以内に相次いで相続が発生した場合に、相続税が控除される制度です。
たとえば、父の死後に自宅を相続した母が、相続後10年以内に亡くなるケースなどが該当します。
先に発生した相続で相続税を納めていることが条件で、該当する場合は2回目の相続税額から1回目の相続税額の一部を控除できます。
この制度を利用するためには、相続税の申告書類の提出時に、相次相続控除の計算書を作成して添付しなくてはなりません。
ただし、この制度を利用して相続税が0円となった場合には、申告は不要です。

まとめ

不動産を相続した場合に課せられる税金は登録免許税と相続税の2種類で、相続税は自分で計算して納めなければなりません。
まず遺産総額を算出し、基礎控除や葬儀費用を差し引いた後に法定相続分で按分し、税率をかけて計算します。
相続税は生前に対策を講じることで節税できますが、節税対策についてお悩みの方は専門家に相談すると安心です。
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