不動産売却の確定申告が不要か確認する方法とは？忘れたリスクや特例を解説！

不動産売却後の確定申告が不要なのか、どのように判断すれば良いかわからず、お困りではありませんか。
確定申告が不要かどうかの確認方法を押さえておけば、不動産売却後に正しい判断ができるでしょう。
本記事では、千葉県松戸市周辺で不動産の売却を検討している方に向けて、不動産売却の確定申告が不要か確認する方法を解説します。
確定申告を忘れた場合のリスクや、確定申告に関わる特例もご紹介しますので、あわせてご参考にしてください。

不動産売却の確定申告が不要か確認する方法

不動産売却は、翌年に確定申告が必要なケースと不要なケースに分かれます。
ここからは、不動産売却をしたときに確定申告が不要か確認する方法を解説します。

確認方法①譲渡所得が発生しているか

まずは譲渡所得を確認し、譲渡所得が発生している場合は税務署に確定申告が必要になります。
譲渡所得とは不動産売却による利益のことで、計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却金額ー取得費ー譲渡費用
取得費には、不動産を取得したときの購入代金や仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用とは、不動産売却のために支払った費用で、仲介手数料や測量費、印紙代などです。
譲渡所得に応じて譲渡所得税が課せられるため、確定申告は必須です。

確認方法②特例を利用するか

譲渡所得の特例についても確認し、利用する場合は必ず確定申告をしなければなりません。
特例は以下のとおり、さまざまな種類があります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 空き家の3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例

譲渡所得税の課税対象となる課税譲渡所得は、譲渡所得から特例による控除額を差し引いた金額です。
そのため、特例を使って課税譲渡所得が0円になる場合は、確定申告が必要になります。

譲渡所得がマイナスでも確定申告が必要な場合がある

譲渡所得がマイナスの場合は、基本的に確定申告は不要です。
たとえば4,000万円で取得した物件を3,000万円で売却すると、譲渡所得はマイナスになります。
この場合は譲渡所得税が発生しないため、確定申告をする必要はありません。
ただし、譲渡所得がマイナスでも、確定申告が不要か再度確認すべきケースがあります。
それは以下の特例を使い、譲渡損失の損益通算や繰越控除をおこなうケースです。

• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損益の損益通算をすれば、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除できます。
繰越控除は、損益通算でも控除しきれなかった譲渡損失について、不動産売却の翌年以後3年内で繰り越せる仕組みです。
損益通算や繰越控除を利用するか確認し、利用しないのであれば確定申告は不要です。

不動産売却の確定申告は不要と判断して忘れた場合のリスク

「確定申告は不要だ」と勘違いして手続きを忘れた場合、さまざまなリスクが想定されます。
ここからは、確定申告を忘れた場合のリスクと対処法を解説します。

リスク①無申告加算税がかかる

確定申告を忘れた方には、無申告加算税が課せられます。
無申告加算税は、納付すべき税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20%の割合を乗じた額です。
税務署の調査を受ける前に早めに期限後申告をした場合は、無申告加算税の割合が5％に軽減されます。
なお、法定申告期限から1か月以内であることなど、期限後申告でも要件を満たせば無申告加算税を回避できる可能性があります。
確定申告を忘れたことに気づいたら、できる限り早めに申告をするようにしてください。

リスク②延滞税がかかる

確定申告の期限と税金の納付期限は、いずれも3月15日までです。
すなわち、確定申告を忘れた方は、税務署から税金の納付も忘れたと見なされます。
そのため、税金の納付が遅れたことに対する延滞税も支払わなくてはなりません。
延滞税は、決められた納付期限の翌日から完納するまでの日数に応じて、計算します。
延滞日数が長くなるほど延滞税が高額になるため、早めの納付が肝心です。

リスク③重加算税がかかる

悪質な隠蔽をしていた場合には、重加算税がかかるリスクがあります。
重加算税の税率は無申告加算税よりもさらに重く、35～40%です。

リスク④銀行の融資を受けられない

確定申告を忘れた方は、銀行の融資を受けられない可能性があります。
融資の審査を受ける際は、金融機関に決算書を提出しなくてはなりません。
そのため、確定申告で作成した決算書がないと、早々に金融機関から融資を断られる可能性が高くなるのです。
決算書は事業の信頼性を証明する書類でもあるため、銀行の融資を受けたい方は注意しなければなりません。

リスク⑤税務調査が入る

確定申告が必要なのに忘れた場合は、税務調査が入る可能性があります。
不動産売却では高額なお金が動くので、税務署は各取引に目を光らせています。
不動産売却をしたのに確定申告をしていないと、「所得を隠しているのでは」と疑われやすくなるでしょう。
税務調査に入られる前に、自主的に確定申告をすることが大切です。

不動産売却の確定申告が不要か判断するために知っておくべき特例

確定申告が不要か判断するためには、さまざまな特例の内容を理解しておく必要があります。
ここからは、不動産売却の確定申告に関わる特例をご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームの不動産売却が一定の条件を満たした場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度です。
この特例を使うと、譲渡所得が3,000万円までは譲渡所得税がかかりません。
広く利用されている特例なので、条件を満たしているか確認しましょう。

空き家の3,000万円特別控除

相続などで取得した空き家について、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できます。
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに不動産売却をすることなどが、適用の条件です。

10年超所有軽減税率の特例

不動産売却の時点で所有期間が10年を超えていた場合に、譲渡所得税の税率を軽減できる特例です。
この特例は、先ほどご説明した「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用できます。
特例を適用した場合、6,000万円以下の部分の譲渡所得について税率が14.21%に軽減されます。
長期間保有していたマイホームを売却する場合は、10年超所有軽減税率の特例をチェックしておきましょう。

特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して買い換えた場合に利用できる特例です。
売却したマイホームよりも、買い換えたマイホームのほうが高額である場合、譲渡所得税を先送りできます。
先送りされる期間は、買い換えたマイホームを売却するときまでです。
非課税になる特例ではありませんが、税負担の軽減が期待できます。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買換えにともない、譲渡損失が発生した場合に使える特例です。
譲渡損失は損益通算や繰越控除ができるため、節税につながります。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの不動産売却で譲渡損失が発生した場合に利用できる特例です。
住宅ローン残高から譲渡価格を差し引いた金額を限度として、損益通算と繰越控除ができます。
住宅ローン残高のほうが譲渡価格より高い、オーバーローンの場合に利用を検討すると良いでしょう。

まとめ

譲渡所得がマイナスの場合や、特例を利用しない場合は、不動産売却後の確定申告は不要です。
ただし確定申告を忘れたら厳しいペナルティがあるので、確定申告が不要かどうかは慎重に判断しましょう。
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