不動産売却の税金計算で気になる減価償却費とは？計算方法や注意点を解説

不動産の売却利益にかかる税金を計算する際は、減価償却費についても理解する必要があります。
本記事では、不動産売却における減価償却費とは何か、計算方法や注意点を解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の税金計算で気になる減価償却費とは？

不動産を売却後に売却利益（譲渡所得）が発生したときは、確定申告が必要です。
その譲渡所得を計算する際には、減価償却費の計算も必要になる場合があります。

減価償却費とは

減価償却とは、建物などの固定資産の取得費を耐用年数に応じて1年ごとに必要経費に計上するための会計処理方法です。
そして、不動産売却における減価償却費とは、所有期間の経過に伴う建物の価値の減少分を指し、譲渡所得を計算する際に建物の取得費から差し引きます。
なお、減価償却費の計算が必要なのは建物部分のみとなります。
土地については、年数が経っても価値が変動するとは限らないため、減価償却費の計算は不要です。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産などの資産を売却した際に得られる利益のことを指します。
不動産を売却する場合、売却で得た収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出します。
譲渡所得が発生した場合は、売却した年の翌年に確定申告をおこなって納税が必要です。
譲渡所得を計算する際の取得費は、土地や建物の購入代金のほか、登記費用や税金などの諸費用を含みます。
そして、前述のとおり取得費を計算する際は、建物の取得価額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。

不動産の減価償却費はいつ誰が計算する？

減価償却費は、譲渡所得税や不動産投資の運用益の確定申告の際に計算が必要です。
アパートなどの収益物件の場合、事業者は運用益にかかる所得税を申告する際に、毎年減価償却費を経費として計上することができます。
不動産を売却した際も、売主は建物の取得費から減価償却費相当額を差し引いて譲渡所得を計算し、譲渡所得税の確定申告をおこないます。
譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
不動産売却における譲渡所得税は申告分離課税となり、給与所得などのほかの所得と別で申告が必要です。
なお、不動産の減価償却費を計算する際は、事業用と非事業用（居住用）で計算方法が異なります。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは？

減価償却費の計算方法は、定額法と定率法の2種類があります。
簡単に言うと、定額法は法定耐用年数に基づいて毎年一定額の償却費を計算し、定率法は毎年未償却残高から一定の割合で償却費を計算する方法のことです。
自宅などの非事業用の不動産を売却した場合の減価償却費は、基本的に定額法で計算します。
この章では、非事業用の不動産を売却した場合の減価償却費の計算方法について解説します。

減価償却費の計算式とは

不動産を売却したときの減価償却費の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
0.9をかけるのは、法定耐用年数を過ぎても建物に残るとされる価値（購入費用の10%）があるためです。
なお、減価償却費は建物の取得費の95%が限度です。
そのため、売却した建物がどんなに古くても購入費用の5%は取得費として計上することができます。
建物の取得価額は、建物の購入代金のほか、購入時の仲介手数料や不動産取得税などの諸費用も含まれます。

減価償却費の償却率とは

償却率とは、法定耐用年数に応じて定められた1年ごとに喪失する価値の割合のことです。
法定耐用年数は建物の材質や構造によって異なるため、償却率においても以下のように異なります。

• 木造・合成樹脂造：0.031
• 木骨モルタル造：0.034
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造：0.015
• 金属造（骨格材の肉厚）：0.020（4mm超）、0.025（3mm超4mm以下）、0.036（3mm以下）
• れんが造・石造・ブロック造：0.018

なお、非事業用の不動産の償却率や法定耐用年数は、事業用不動産と異なります。

減価償却費の経過年数とは

減価償却費の経過年数は、不動産を購入してから売却するまでの所有期間になります。
1年単位で計算するため、端数が生じた場合、6か月以上は切り上げ、6か月未満は切り捨てて数えます。
たとえば、所有期間が10年7か月の場合、経過年数は11年です。
なお、建物を購入後にリフォームをしている場合は、リフォーム費用も取得費に含むため、注意が必要です。
リフォーム費用の減価償却費は、リフォームをおこなった日からの経過年数で個別に計算します。

減価償却費を計算後の譲渡所得の求め方

減価償却費を計算後は、譲渡所得を求めて確定申告の要否を判断します。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額 －（取得費－建物の減価償却費相当額＋譲渡費用）
上記の計算で、金額がプラスとなった場合に譲渡所得の確定申告が必要となります。
なお、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得から特別控除額を差し引いて節税することも可能です。
たとえば、マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たすと特例で譲渡所得から3,000万円差し引くことができます。

不動産売却における減価償却費の注意点とは？

不動産を売却後に減価償却費を計算する際の注意点は、以下のとおりです。
建物の取得価額がわからない場合の注意点
相続した実家や古い不動産を売却する際は、不動産の取得費が不明な場合もあるでしょう。
取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5%を概算取得費とすることができます。
たとえば、不動産の譲渡収入金額が5,000万円の場合、概算取得費は「5,000万円×5%＝250万円」です。
ただし、概算取得費を適用すると実際よりも譲渡所得が増えて、課税額も高くなる恐れがあります。
そのため、不動産の取得費が不明な場合は、不動産会社や税理士に相談して調査するのがおすすめです。
なお、実際の取得費が概算取得費を下回る場合は、概算取得費を適用して譲渡所得を計算します。
概算取得費を適用する場合は、減価償却費の計算は不要です。
譲渡損失が発生した場合の注意点
不動産を売却して利益が出なかった場合は、基本的に確定申告は不要です。
しかし、譲渡損失が発生した場合は確定申告をおこなうことで、節税できる可能性があります。
たとえば、マイホームを売却して一定の要件を満たす場合は、譲渡損失について売却した年のほかの所得と損益通算をすることができます。
また、損益通算をおこなってもなお控除しきれない損失額がある場合は、売却した年の翌年以後3年間にわたって繰り越し控除が可能です。
なお、譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の対象となるのは、不動産の所有期間が5年を超える長期譲渡所得です。
所有期間は、売却した年の1月1日時点が基準となりますので、ご注意ください。

まとめ

不動産売却における減価償却費とは、建物の所有期間の経過年数による価値減少分のことです。
減価償却費は、譲渡所得を計算する際に取得費から差し引く必要があります。
不動産の取得費が不明な場合は概算取得費が適用され、実際よりも譲渡所得税が課される恐れがあるため、ご注意ください。
松戸市近隣の不動産のことなら「エドケンハウス」へ。
空き家の有効活用や不動産売却など幅広く対応しています。
ご希望と物件調査をしっかりとおこない、ニーズに合ったご提案をさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。