不動産売却時の仲介手数料とは？計算方法や安さだけを基準に選ぶリスク

不動産売却ではさまざまな費用や税金がかかります。
そのなかでも仲介手数料は、費用の多くを占めるため「できれば安いところに…」とお考えになる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
今回は仲介手数料とはどのようなものなのか、計算方法や安さだけを基準に選ぶリスクを解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で、不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における仲介手数料とは？

まずは、不動産売却における仲介手数料とはどのようなものなのか、支払うタイミングや上限金額について解説します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、売却が成功した際に、不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産売却時、媒介契約の種類によっては個人で買主を探すことも可能ですが、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。
媒介契約を締結後、不動産会社は売却に向けてさまざまな業務をおこなうため、その業務に対する報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料に含まれる主な業務は、下記のとおりです。

• 広告（チラシの作成や不動産情報サイトへの登録など）の費用
• 物件の案内や契約条件の交渉
• 契約時（売買契約書や重要事項説明書など）の書類の作成
• 融資の申し込みや契約のサポート
• 決済や引き渡しのサポートなど

上記は一般的に、通常業務に含まれます。
特別な広告費や遠方での取引のための交通費など、通常業務に含まれないものは、別途支払いが必要になる可能性が高いです。
また、仲介手数料とは成約できた際に支払う成功報酬となります。
そのため、成約に至らず不動産売却できなかった場合、支払いは原則不要です。

支払うタイミングとは

支払うタイミングは、売買契約時と引き渡し時の2回となるのが一般的です。
契約時に半額を支払い、決済時に残りの半額を支払います。
決済時には、買主から入金された売却金を充当することも可能です。

支払い方法とは

仲介手数料の支払いは、原則現金払いとなります。
そのため、売買契約の締結日までに、必要な金額を準備しておかなくてはなりません。
金額が大きくなるケースが多いので、引き出せる上限金額にも注意しましょう。

上限金額はいくら？

仲介手数料は、契約金額に応じて金額が異なります。
しかし、高額な金額の請求によって買主が不利になるのを防ぐため、宅地建物取引業法により上限金額が定められています。
規定以上の金額はかからず、安心して不動産売却に臨むことが可能です。
とはいえ、上限額で支払うのが一般的であることを、押さえておきましょう。

仲介手数料がかからないケースとは？

先述したとおり、媒介契約の種類によっては個人で買主を探すことも可能です。
売主が個人で買主を見つけ、取引することを自己発見取引と呼びます。
自己発見取引は個人間で直接売買するため、仲介手数料は不要です。
とはいえ、あまりおすすめできない取引方法といえます。
法的根拠のある売買契約書が作成されなかったり、交渉が上手くいかなかったりする可能性があるからです。
売主と買主、お互いが安心して取引するためにも、不動産会社を介して売却することを推奨します。

不動産売却で生じる仲介手数料の計算方法

続いて、不動産売却で生じる仲介手数料の計算方法を解説します。

上限金額の計算方法

先述したとおり、仲介手数料は契約金額によって支払う金額が異なります。
賃貸借契約の場合、家賃の1か月分が相場となりますが、売却の場合は相場がありません。
しかし、上限金額が定められているので、計算方法や上限金額の計算を知っておくと相場感を把握できます。
上限金額の計算方法は下記のとおりです。

• 200万円以下の部分：契約金額×5％+消費税
• 200万円超え400万円以下の部分：契約金額×4％+消費税
• 400万円を超える部分：契約金額×3％+消費税

契約金額が2,000万円だった場合、「2,000万円×3％+6万円=72万6,000円」となります。

なぜ消費税がかかる？

先述した計算方法のとおり、仲介手数料には消費税が課税されます。
事業者が事業としておこなう行為に対して、消費税がかかるためです。
不動産売却における仲介は、事業者が事業としておこなう行為に含まれます。

低廉な不動産を売却する際の注意点

低廉な不動産（400万円以下）を売却する場合、仲介手数料は最大18万円となります。
増え続けている、地方の空き家の流通を促進するのが主な目的です。
先述したとおり、仲介手数料は契約金額によって変動します。
低廉な不動産の場合、交通費がかかったり売却できるまでに時間を要したりするのがデメリットです。
広告などの販売活動に使える費用が少ないと、空き家問題の解消は困難といえます。
そのため、低廉な不動産（400万円以下）を売却する場合、最大18万円の仲介手数料を請求できることになりました。

不動産売却時に仲介手数料の安さだけを基準に選ぶリスク

最後に、不動産売却時に、仲介手数料の安さだけを基準に選ぶリスクを解説します。

リスク1：売却活動にかけるコストを削減されてしまう

リスクとしてまず挙げられるのが、売却活動にかけるコストを削減されてしまうことです。
不動産会社のなかには「仲介手数料無料」や「半額」を売りにしているところもあります。
しかし、その分広告費を節約されるリスクが懸念されます。
広告費は、売却したい不動産をたくさんの方に知ってもらうために必要なものです。
広告費を節約されてしまうと、スムーズな不動産売却ができなくなる可能性があります。

リスク2：積極的な売却活動をおこなってもらえない

不動産会社に対する報酬が少なければ、積極的な売却活動をおこなってくれない可能性があります。
ほかの業務を優先してしまうリスクもあるかもしれません。
仲介手数料の安さだけを基準に選んでしまうと、このようなことも懸念されます。

仲介手数料無料や割引以外のサービスに目を向ける

不動産売却時は、仲介手数料無料や割引以外のサービスにも目を向けてみてください。
リフォームがお得にできたり、ハウスクリーニングを格安でおこなう不動産会社もあります。
サービスの充実度で選ぶのも、不動産会社を選ぶ際のひとつの方法です。

どのような不動産会社を選ぶべきか

不動産売却は、売主と不動産会社が二人三脚で進めていくものです。
そのため、信頼できるところに依頼しないと、満足度の高い不動産売却はおこなえないかもしれません。
総合的に見て、信頼できるかどうかで不動産会社は選ぶべきといえるでしょう。
また、売主にとって優先すべきなのは、高くスピーディーに売却できるかという点です。
どのような戦略で売却を進めていくのか、親身になって相談に乗ってくれるかどうかを、チェックなさってください。

まとめ

不動産売却でかかる費用のなかでも、仲介手数料が占める割合は大きくなりがちです。
上限金額の計算方法を知っておけば、相場を把握しやすくなります。
仲介手数料無料や、安さだけを基準に選ぶリスクについても理解を深めておき、売主・買主ともに安心できる不動産売却を目指しましょう。
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