空き家を売る方法は？貸すか売るかの判断基準も解説

活用していない空き家を、売るか貸すかお悩みになっている方も多いのではないでしょうか。
不動産は所有しているだけでコストがかかるため、何かしらの対策を講じる必要があります。
今回は空き家を売るか貸すかの判断基準やそれぞれのメリット・デメリット、売却方法やポイントを解説します。
千葉県松戸市を中心に、近隣市町村で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売るか貸すかの判断基準とそれぞれのメリット・デメリット

まずは、空き家を売るか貸すかの判断基準と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

判断基準1：賃貸の需要があるか

売るか貸すかを考える場合、まずは賃貸の需要があるか否かをチェックします。
貸す場合は、最寄り駅から近かったり人気のエリアにあるなど、賃貸としての需要が見込めるかどうかを見極めなくてはなりません。
家賃収入を得られない場合、貸すメリットがないため、売却を検討する必要があります。

判断基準2：将来住む予定があるか

所有している空き家に、将来住む予定があるか否かも、売るか貸すかの判断基準です。
住む予定があるのであれば、売却せずに貸すのが現実的と言えます。
ただし、賃貸の需要がないエリアに空き家がある場合、借主が見つからない可能性があるため注意が必要です。
もし住む予定がないのであれば、売ることを優先的に考えましょう。
建物は築年数が浅いほど、高く売却できる可能性があります。

貸す場合のメリット・デメリット

空き家を貸す場合のメリットは、借主がいれば家賃収入を得られることです。
退去しない限り、毎月安定した収入を得られます。
また、借主がいれば空き家の劣化スピードを遅くできるのもメリットです。
建物は人が住まなくなると、換気や掃除がおこなわれなくなるため、急速に劣化が進んでしまいます。
借主がいれば、そのような心配がなくなり、空き家の資産価値維持につながります。
一方、貸すデメリットは、管理の手間や費用の負担があることです。
設備が壊れた場合は貸主の負担で修繕が必要になり、退去者が出るたびにリフォームをおこなう必要があります。
家賃滞納や、入居者同士の揉め事が発生するなど、トラブルになった際は解決に努める必要もあるでしょう。

売る場合のメリット・デメリット

空き家を売る場合のメリットは、まとまったお金を手に入れられることです。
築年数が浅いほど、高く売れる可能性があります。
そのため、売る場合は早めに売却活動を開始するのがおすすめです。
また、管理の手間や費用の負担から解放されるのも、メリットとなります。
空き家を所有している以上、適切に維持管理していかなくてはなりません。
住んでいない家にも関わらず、固定資産税の支払いも発生し続けます。
売却すれば、そのような手間や費用の負担から解放されるのがメリットです。
貸す場合も維持管理の手間やコストはかかるため、その手間を考えると、貸すより売るメリットのほうが大きいと言えるでしょう。
一方、売るデメリットは所有権を失うことです。
思い入れのある空き家であっても、売却するとご自身のものではなくなってしまいます。
戻りたいと思っても、戻れなくなるのが売るデメリットです。

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空き家を売る場合の売却方法

続いて、空き家を売る場合の売却方法を解説します。

売却方法1：古家付き土地として売る

売却方法としてまず挙げられるのが、古家付き土地として売ることです。
築年数の経過した空き家の場合、土地とセットで売り出します。
ほぼ土地値で売ることになるのが一般的ですが、解体が不要なので、すぐに売り出せるのがメリットです。
近年は古い家を購入し、自分好みにリフォームやリノベーションをおこなう方が増えています。
古家付き土地として売れば、リフォームやリノベーションを検討している方に向けた売却をおこなえます。

売却方法2：解体して売る

解体して売ることも、空き家の売却方法のひとつです。
古家付き土地として売るのが難しい場合、更地にして売り出すケースも多いです。
更地にすれば見た目がすっきりし、早期の売却が見込めるかもしれません。
解体の手間がないため、買主は土地を購入後、すぐに新築工事に入れるのもメリットのひとつです。
また、建物がある以上、売却できるまでは固定資産税の支払いや維持管理を続ける必要があります。
更地にすれば、空き家を所有するコストがかからなくなるでしょう。

売却方法3：リフォームしてから売る

リフォームしてから売るのも、空き家における売却方法のひとつです。
設備の劣化や故障がリフォームによって解消できれば、早く買主が見つかるかもしれません。
見た目の印象が悪い場合、いくら安くても購入してもらえる可能性は低くなります。
まだ住める状態の空き家であれば、リフォームによって問題点を改善し、家の魅力を高めてから売り出すことも検討なさってください。

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空き家を売る際のポイント

最後に、空き家を売る際のポイントを解説します。

ポイント1：境界を確定する

境界が曖昧な場合、境界を確定してから売ることがポイントです。
そのまま売却してしまうと、隣地の住民と境界を巡ってトラブルになる恐れがあるからです。
古い空き家の場合、境界が曖昧になっていることがあるので、確定測量をおこないます。
確定測量とは、土地家屋調査士よっておこなわれる測量方法です。
費用がかかりますが、境界が曖昧なまま売れなければ、維持費の方が高額になる可能性があります。

ポイント2：長期戦になることを覚悟したうえで計画を立てる

長期戦になることを覚悟したうえで、計画を立てることも、空き家を売却するポイントのひとつです。
近年は千葉県松戸市を含め、日本全国で空き家が増え続けています。
そのため、条件によってはなかなか売却できない可能性があります。
「1か月以内に売る！」と言う風に短期戦で挑むと、値下げに踏み切らざるを得なくなり、損してしまう可能性が高いです。
空き家の売却には時間がかかることを念頭に置き、計画を立てるようにしましょう。

ポイント3：ホームインスペクションを検討する

空き家を売却する際のポイントとして、ホームインスペクションの実施を検討なさってください。
ホームインスペクションとは、住宅の専門家が、空き家に生じている劣化や不具合をチェックするサービスです。
売却前に空き家の状態把握をおこなえるので、不具合がなければ安心して購入してもらえます。
中古物件の売却では、建物の状態を気にする買主が多いため、ホームインスペクション済みなら早期の売却が見込めます。

ポイント4：売り出し価格は高めに設定する

不動産の売却では、値下げ交渉をされるのが一般的となります。
そのため、最初から安い価格を設定すると赤字になる可能性が高いです。
値下げ交渉をされても柔軟に対応できるよう、売り出し時は価格を高めに設定しておきます。
なかなか売却できない場合は、価格を下げて売却活動を続けます。

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まとめ

空き家は所有しているだけで維持費がかかるため、売るか貸すかを検討するのがおすすめです。
ただし、貸す場合は賃貸の需要があることが条件になります。
貸すのが現実的でない場合や、まとまったお金を手に入れたい方、維持管理の手間などから解放されたい方は売却がおすすめです。
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