不動産売却時の住民税とは？申告する時期や計算方法を解説

不動産売却では「いくらで売れるのか？」という点に着目しがちですが、税金がかかることを忘れてはいけません。
土地や建物を売ったあとは、所得税や住民税がかかる可能性があります。
今回は不動産売却における住民税にフォーカスし、申告する時期や計算方法について解説します。
千葉県松戸市を中心に、近隣市町村で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却をするなら知っておきたい住民税とは？

住民税は地方税の一種で、都道府県民税と市区町村民税が合算された税金です。
納められた住民税は、学校の建設や消防・救急、ゴミ処理など、地域の暮らしのための費用にあてられます。
1月1日時点の住所地に納める必要があるため、1月1日時点で千葉県松戸市にお住まいの方は、千葉県と松戸市に納めます。
一方、年の途中で引っ越してきた方は、以前の住所地に納めなくてはなりません。
住民税の納税額は、前年の所得に応じて決定します。
サラリーマンなど、給与所得のある方は、毎月の給与から天引きされているのが一般的です。
個人事業主の方などは、確定申告によって住民税の金額が決定し、後日支払うことになります。

不動産売却は住民税に関係する？

先ほどお伝えしたとおり、住民税の税額を決めるのは前年の所得です。
不動産売却で得た利益は個人の所得と見なされるため、利益の大きさは住民税の税額に影響を及ぼします。
そのため、不動産売却をした翌年は、一時的に税金の負担が大きくなる可能性があります。

不動産取引や所有によってかかる税金とは？

不動産取引や所有によってかかる税金とは、下記のものです。

• 購入時：不動産取得税や登録免許税など
• 所有時：固定資産税や都市計画税
• 売却時：譲渡所得税と住民税

購入時、所有時、売却時、それぞれ異なる税金が課税されます。

住民税の金額に影響する不動産売却時の利益とは？

不動産売却で得た利益のことを、譲渡所得と呼びます。
ただし、譲渡所得とは、不動産売却で得た総収入（買主から支払われた金額）ではありません。
諸費用などを差し引き、最終的に手元に残ったお金が譲渡所得となります。
もし、譲渡所得が発生した場合、確定申告をおこない、所得税と住民税を納めます。
不動産売却による譲渡所得は、給与所得や事業所得とは切り離して考える、分離課税という仕組みだからです。
ただし、申告が必要なのは所得税だけであり、住民税単体での申告は不要です。

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不動産売却時における住民税を支払う時期や上がるタイミング

続いて、不動産売却時における住民税を支払う時期や、上がるタイミングを解説します。

住民税の支払い時期はいつ？

住民税の支払い時期は、毎年6月以降です。
不動産売却の影響を受けた住民税は、不動産売却の翌年の6月以降に支払うこととなります。
松戸市では、6月初旬頃に住民税の納税通知書と納付書が届くため、期限内に納付を済ませましょう。
納税のタイミングは自治体によって異なりますが、松戸市にお住まいの方は6月末・8月末・10月末・12月末の4期に分けて納める必要があります。
一方、所得税は確定申告の時期が納付期間となります。
確定申告の時期は、不動産売却をした翌年の2月16日～3月15日です。
所得税と住民税は支払い時期が異なるため、注意なさってください。

住民税が上がるタイミングとは？

不動産売却のタイミングによっては、住民税の税率が高くなります。
税率は、下記のとおり不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年超え：5％
• 所有期間5年以下：9％

所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得の税率が適用されます。
5年以下で売却する場合、短期譲渡所得の税率の9％です。
所有期間が5年を超えているほうが、低い税率を乗じて税額を算出することになります。
所有期間は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点での期間で判断します。
たとえば、令和元年の7月に購入した不動産を令和6年の12月に売却した場合、住んでいた期間は5年超えです。
しかし、令和6年の1月1日時点では所有期間は4年となるため、短期譲渡所得の税率が適用されることになります。
不動産売却を令和7年の1月1日まで待てば、5年超えの長期譲渡所得が適用されます。

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不動産売却における住民税の計算方法

では、不動産売却での住民税は、どのように計算するのでしょうか。
不動産売却では、譲渡所得が発生した際に所得税と住民税が課税されると解説しました。
とは言え、住民税を単体で知る機会は少ないため、目安となる譲渡所得の金額を知っておくのがおすすめです。
譲渡所得は、下記の計算式で計算します。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）
取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用で、下記のものが挙げられます。

• 売却した不動産の購入代金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約書にかかった印紙税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 土地の改良費など

不動産は、売却時だけでなく購入時にもさまざまな費用がかかり、それらは取得費として計算式に用いることが可能です。
しかし、相続で取得した不動産などは、取得費が不明なケースも少なくありません。
そのような場合は、概算取得費として、売却価格の5％を計上できます。
ただし、概算取得費より実際の取得費のほうが多いと譲渡所得が大きくなり、税額が増えるため注意が必要です。
譲渡費用とは、不動産売却で支払った費用のことで、下記のものが挙げられます。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売買契約書にかかった印紙税
• 登記費用
• 建物の取り壊し費用
• 測量費用など

土地や建物を売却するために支払った費用なら、譲渡費用として計上することが可能です。

税率をかけて税額を計算する

取得費と譲渡費用を調べ、譲渡所得が計算できたら、所有期間に応じた税率をかけて税額を計算します。
所有期間5年超えの場合、所得税は15.315％、住民税は先述のとおり5％です。
所有期間5年以下の場合、所得税は30.63％、住民税は先述のとおり9％となります。

税額のシミュレーション

不動産売却をして1,500万円の譲渡所得が生じた場合、住民税の金額はいくらになるのかをシミュレーションしてみましょう。
長期譲渡所得の場合、住民税の金額は1,500万円×5％=75万円です。
所得税は1,500万円×15.315％=229万7,250円ですが、100円未満は切り捨てるため229万7,200円となります。
これにより、譲渡所得税は「75万円＋229万7,200円＝304万7,200円」です。
短期譲渡所得の場合、住民税の金額は1,500万円×9％=135万円です。
所得税は1,500万円×30.63％=459万4,500円、譲渡所得税は「135万円＋459万4,500円＝594万4,500円」となります。
このケースでは、長期譲渡所得と短期譲渡所得で住民税が60万円、所得税は229万7,300円の差が生じました。
このように、課税対象となる譲渡所得の金額が同じでも、所有期間によって納めるべき税額は異なります。

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まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、所得税と住民税の支払いが必要になることがあります。
所得税は確定申告のタイミング、住民税は確定申告後の6月以降が支払いの時期となるため、忘れずに支払いましょう。
譲渡所得を計算すると、住民税の金額が把握できます。
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