2023-10-17
不動産売却で利益が発生すると所得税や住民税が発生するため、確定申告が必要になります。
また、それ以外にもさまざまな税金が発生するため、あらかじめどのくらいの税金がかかるのかを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却でかかる譲渡所得税やそのほかの税金の種類、また確定申告の必要性について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で、不動産売却後の確定申告について知りたい方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却では、さまざまな種類の税金がかかりますが、そのうちの1つに「譲渡所得税」があります。
ここでは、譲渡所得税とはどのような税金なのかを解説します。
譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる税金で「所得税」と「住民税」を総称した税金のことです。
売却で得た利益のことを「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得に課される税金のため「譲渡所得税」と呼ばれています。
ただし、譲渡所得税という税目はなく、正式には所得税と住民税が課せられることになります。
この譲渡所得は、個人の所得とみなされるため、給与所得や事業所得と同様に所得税や住民税が課されるのです。
しかし、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、会社員の給与や事業所得とは別に計算する「分離課税」が用いられています。
つまり、会社員の方でも不動産売却により利益が出たら、自ら確定申告をおこなう必要があります。
譲渡所得税は、以下のように売却で得た利益(譲渡所得)に一定の税率を乗じて計算します。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
この計算式の譲渡所得は「譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用」で計算することができます。
取得費は、不動産を購入する際にかかった費用のことで、土地や建物の購入代金、仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、解体費用、測量費などです。
これらの費用を売却価格から差し引くと、譲渡所得が算出できます。
なお、この時点で譲渡所得がマイナスとなった場合は、税金が課せられることはないため確定申告は不要です。
次に譲渡所得にかかる税率を確認します。
税率は不動産の所有期間によって以下のように定められています。
2037年までは東日本大震災の復興のための財源として、復興特別所得税も課されます。
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不動産売却では、売却を進める間に「印紙税」「登録免許税」「消費税」といった税金が発生します。
この3つの税金についても、特徴を押さえておくと良いでしょう。
印紙税とは、課税文書を作成する際にかかる税金で、不動産売却では不動産売買契約書に課税されます。
不動産売買契約書の契約金額によって定められた印紙を貼付することによって、納税します。
そのため、印紙を貼付しなかった場合は、納税していないとみなされ過怠税が課されることもあるため注意が必要です。
印紙税は、契約金額により以下のように税額が定められています。
なお、2024年3月31日までに作成された契約書には、括弧内の軽減税率後の金額が適用されます。
登録免許税は、抵当権の設定や抹消、所有権の登記をする際にかかる税金です。
不動産売却で売主が負担する登録免許税は、住宅ローンを組む際に設定されていた抵当権を抹消するときに発生します。
抵当権抹消にかかる費用は、不動産1件につき1,000円必要になります。
土地と建物の両方の場合は、それぞれに登録免許税が課せられるため、あわせて2,000円となります。
この抵当権抹消の登記は、手続きが重要かつ複雑であるため、司法書士へ依頼するケースが多いです。
依頼した場合は、手続き費用や司法書士へ支払う手数料を含めると、およそ5,000円から2万円必要になります。
不動産売却で消費税がかかるのは、仲介手数料や司法書士に支払う費用です。
これらの費用には消費税10%(2023年時点)が課せられます。
このように、不動産売却では譲渡所得税以外にも、さまざまな費用がかかることも想定しておきましょう。
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確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を税務署に申告する手続きのことです。
会社員の方は、一般的に源泉徴収や年末調整を会社が代わりにおこなうため、自分で給与所得に関しては確定申告をする必要はありません。
しかし、前述したように不動産売却で発生する譲渡所得は分離課税に該当するため、会社員の方でも確定申告が必要になります。
確定申告が必要なケースは「譲渡所得が発生した」場合です。
この場合は、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこなわなければなりません。
一方で、譲渡所得が発生しなかった場合は確定申告は不要です。
つまり、不動産を取得した際にかかった費用と、売却時にかかった費用の合計が売却価格よりも上回っていた場合は不要です。
ただし、譲渡所得が発生しなかった場合でも、確定申告をすることによってほかの給与所得などと相殺できる「損益通算」といった特例を利用することができます。
特例を利用すれば節税が期待できるため、検討してみることをおすすめします。
確定申告は、自分でおこなう方法と税理士に依頼する方法があります。
自分でおこなう場合は、申告書の書類を税務署で入手するか、もしくは国税庁のホームページ上でそのまま作成することも可能です。
インターネット上で作成すれば、24時間いつでも申告可能なためおすすめです。
個人で申告するのが不安な場合は、税理士に依頼し確定申告をおこなう方法もあります。
費用はかかりますが、スムーズかつ正確に申告することができます。
また、申告を忘れたり納付が遅れたりすると、延滞税や加算税が課される可能性があるため注意しましょう。
不動産売却後の確定申告では、以下のような書類が必要になります。
また、上記以外にも登記事項証明書が必要になることがあるため、法務局や法務省で入手しておきましょう。
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不動産売却で利益(譲渡所得)が発生すると、所得税や住民税といった譲渡所得税が課せられます。
また、譲渡所得が発生すると、会社員の方でも翌年に確定申告をおこなわなければなりません。
確定申告時には、必要になる書類も多いため早めに準備をし、忘れずに期限内に申告するようにしましょう。
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