相続財産を換価分割するメリット・デメリットや税金について解説

相続が発生すると、相続人同士で遺産分割の方法について揉めごとが起こることが珍しくありません。
相続財産のなかに不動産が含まれている場合は、「換価分割」をおこなうと、相続人のあいだで不公平が起こらず、トラブルになりにくいといえます。
そこで今回は、相続財産の換価分割とはなにか、メリット・デメリットや換価分割をおこなうと発生する税金について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続方法の1つである「換価分割」とは

亡くなった方に相続人がいる場合、その方が所有していた財産は相続人へ引き継がれます。
相続人が1人の場合は、すべての財産をその相続人が引き継ぎます。
しかし相続人が複数人いる場合は、遺産を分けて相続しなければなりません。
これを「遺産分割」といいます。
被相続人が財産の相続について遺言書で指定している場合は、遺言書の内容どおりに相続手続きを進めるのが原則です。
複数の相続人で遺産分割をおこなう場合は、「遺産分割協議」によって分割方法や割合などを決めなければなりません。
現金や預貯金だけでなく、不動産のように分割しにくいものも遺産分割の対象になります。
相続財産のなかに分割しにくい不動産がある場合は、不動産を残すのか、もしくは手放すのかによって分割方法が異なります。

遺産分割の方法

遺産分割は以下の方法から選択するのが一般的です。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割

それぞれの概要について順番に解説します。
現物分割とは
現物分割とは、財産の形状を変えることなくそのまま相続する分割方法です。
たとえば長男が実家、次男が土地、長女が現金という分け方が考えられます。
換価分割とは
換価分割とは、物理的に分割できない不動産などを売却して現金化し、その現金を分割する方法です。
不公平が生じることもなく、不動産を放置するリスクも回避できるため、不動産を手放すことに全員が賛成している場合は、この換価分割をおすすめします。
代償分割とは
相続人のうちの1人が遺産を相続し、その代わりにほかの相続人に対して代償金を支払う方法です。
この場合、遺産を相続する方にそれなりの資金力が必要となります。

売却前に不動産の相続登記が必要

換価分割するために不動産を売却する場合、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する相続登記が必要です。
その際には、遺産分割協議の内容を記載した「遺産分割協議書」を法務局に提出しなければなりません。
不動産を共同名義で登記するのか、単独名義で登記するのか、相続登記の方法によって遺産分割協議書の書き方が異なります。
共同名義の場合
共同名義とは、複数の相続人で不動産を共有している状態です。
いったん共同名義で相続登記をする場合は、売却後に買主へと名義を変更する所有権移転登記をおこないます。
遺産分割協議書には、相続人の持分割合と、売却代金は持分割合に応じて取得する旨を明記します。
単独名義の場合
単独名義の場合は、相続人のうちの1人を代表者として、その相続人の名義でまず相続登記をし、売却後に買主へと所有権移転登記をおこないます。
遺産分割協議書には、換価分割を目的として代表者名義で登記することと、売却代金を取得する割合を明記します。

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不動産を換価分割で相続するメリット・デメリット

次に、換価分割で遺産を相続するメリットと、注意すべきデメリットについて解説します。

換価分割のメリット

換価分割は、物理的に分割しにくい不動産などを現金化し、1円単位まで公平に分けることができる点が大きなメリットです。
相続人同士も納得しやすいため、トラブルにもなりにくいでしょう。
また遺産を相続すると相続税が課されます。
相続財産のうち、現金が多ければ問題ありませんが、たとえば現物分割で不動産を相続した場合は、納税資金を準備しなければなりません。
換価分割では現金を得られるため、そのお金を納税に充てることができます。
さらに換価分割で相続することで、節税になる可能性があります。
なぜなら、不動産の相続税評価額は、時価より低くなることが多いためです。
たとえば被相続人が5,000万円で不動産を売却した場合、売却によって得た現金に対して相続税が課されます。
しかし被相続人が亡くなったあとに不動産を売却する場合、売却価格に対してではなく、相続した時点の相続税評価額に対して相続税が課されます。
不動産の相続税評価額は時価の6割～8割程度で計算されるため、相続後に換価分割をおこなうことで相続税を抑えられる場合があるのです。

換価分割のデメリット

換価分割は不動産を手放すことになるため、相続人のなかに不動産を残したいと考える方がいる場合は、話がスムーズに進まないかもしれません。
また売却するためには、売却活動をおこなって買主を探す必要があります。
売却期間が長引いたり、希望価格で売却できなかったりする可能性があることもデメリットだといえるでしょう。
さらに売却によって利益を得た場合は、その利益に対して税金が課される場合があることも頭に入れておく必要があります。

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換価分割で相続する際に発生する税金

前章で税金について触れましたが、実際に換価分割によって遺産を相続した場合、どのような税金が課されるのかも知っておきたいですよね。
そこで最後に、換価分割をした場合に発生する可能性がある3つの税金について解説します。

相続税

相続税は、課税遺産総額から基礎控除額を引いて残った金額に対して課されます。
課税遺産総額とは、換価分割によって得たお金だけでなく、現金や預貯金なども含めたプラスの財産の総額から、借金や未払いの税金といったマイナスの財産を引いた金額です。
したがって、プラスの財産が多く、マイナスの財産を引いても基礎控除額を超える場合には相続税が発生します。

譲渡所得税

不動産を売却して譲渡所得（利益）を得た場合は、その譲渡所得額に対して所得税、住民税、復興特別所得税が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
ただし、譲渡所得税の負担を軽減するための特別控除制度が設けられており、条件を満たせば譲渡所得に対して最高3,000万円の控除を受けることが可能です。
したがって、特別控除が適用される場合は、譲渡所得額から控除額である3,000万円を差し引いて、最終的に譲渡所得額がゼロ以下になれば譲渡所得税は発生しません。

贈与税

換価分割をおこなうにあたって、いったん代表者の単独名義で登記する方法について先述しました。
この場合、贈与とみなされないのか不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
換価分割の便宜のために単独名義で登記をおこない、代金が実際に分配される場合は、贈与とはみなされません。
ただし遺産分割協議書にその旨を記載したうえで登記をおこなうことが必須です。

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まとめ

相続財産に不動産が含まれている場合、物理的に分割しにくいため、分割方法について相続人間で揉めるケースがよくあります。
遺産分割の方法としては、現物分割、換価分割、代償分割が一般的ですが、現物分割は不公平が生じやすく、代償分割は不動産を取得する相続人に資金力が必要です。
したがって、不動産を手放すことに相続人全員が賛成であれば、売却して現金を分割する「換価分割」をおすすめします。
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