不動産売却時に有効な税金対策とは?計算方法や控除制度を解説

2023-10-24

不動産売却時に有効な税金対策とは?計算方法や控除制度を解説

この記事のハイライト
●不動産売却時にかかる税金の種類には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税がある
●譲渡所得に一定の税率をかけて譲渡所得税を算出する
●不動産売却時にかかる譲渡所得税は、控除や特例を利用すると節税対策につながる

不動産売却では、仲介手数料や印紙税など多くの費用が発生します。
なかでも税金は高額となることがあるため、あらかじめ節税対策や利用できる特例などを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、売却益の控除について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却時の税金対策のために知っておきたい税金の種類とは

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい税金の種類とは

不動産売却で得た資金をできるだけ手元に残すには、税金対策が必要です。
ここでは、そもそも不動産売却でどのような税金がかかるのか種類を解説します。
税金対策するためにも、税金の種類について把握しておきましょう。
主な税金の種類は以下の3つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

それぞれの税金の種類についてご説明します。

税金①印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの書類に課される税金です。
不動産売却では「不動産売買契約書」に印紙税がかかります。
印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって税額が以下のように定められています。

  • 500万円~1,000万円以下:1万円(軽減税率後5,000円)
  • 1,000万円~5,000万円以下:2万円(1万円)
  • 5,000万円~1億円以下:6万円(3万円)
  • 1億円~5億円以下:10万円(6万円)

なお、2024年3月31日までは軽減措置が適用されるため()の金額です。
印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼付することにより、間接的に納税したことになります。

税金②登録免許税

登録免許税は、登記手続きをおこなう際に課される税金です。
売主が不動産売却時に必要な登記は、主に抵当権抹消登記です。
抵当権が設定されている不動産はそのままの状態で売却できないので、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は、住宅ローンを組んで不動産を購入する際に設定されますが、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるものではありません。
そのため、売却前に抵当権抹消手続きをおこなう必要があります。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つあたり1,000円です。
建物と土地がある場合は、それぞれに税金がかかるため2,000円となります。

税金③譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で利益が出た際に課される税金です。
利益のことを譲渡所得と呼び、この譲渡所得に課される税金のため譲渡所得税と呼ばれます。
なお、譲渡所得税は住民税と所得税の総称であり、正式には所得税と住民税がそれぞれ課されることになります。
また、2037年までは東日本大震災の復興の財源確保の目的で、復興特別所得税も併せてかかるため注意しましょう。

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不動産売却時の税金対策のために知っておきたい計算方法

不動産売却時の税金対策のために知っておきたい計算方法

税金の種類がわかったところで、ここではもっとも高額になりやすい「譲渡所得税」の計算方法について解説します。
譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た際に、その利益に対して課される税金です。
譲渡所得税の計算方法を以下の流れに沿ってご説明します。

譲渡所得を算出する

譲渡所得税を求めるためには、まずは売却時に利益が発生しているかどうか確認するために「譲渡所得」を計算する必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費とは、不動産の購入時にかかった費用で、建築代金や仲介手数料、測量費などが該当します。
譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料、印紙税などです。
ただし、建物のように時間の経過とともに劣化して価値が減少する資産の場合は、取得費を計算する際に価値の減少分を差し引く必要があります。
これを「減価償却」と呼び、減少した価値の差分を減価償却費といいます。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費=建物を取得する際にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造により異なり「木造の場合は0.031」「鉄骨造の場合は0.025」「鉄筋コンクリート造の場合は0.015」となります。
たとえば、取得費が5,000万円の木造住宅を築10年で売却する場合は、以下のとおりです。
減価償却費=5,000万円×0.9×0.031×10年=1,395万円
このケースの場合でいえば、1,395万円を取得費から差し引く必要があります。

譲渡所得から特別控除額を差し引く

不動産売却では、一定の条件を満たせば譲渡所得から差し引くことができる特例がいくつか用意されています。
不動産の所有期間や買い換えを伴うかによって利用できる特例が変わりますが、適用されれば大きな節税対策となるでしょう。
特例については、次項で解説しています。
なお、この段階で譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなっていれば、譲渡所得税が課されることはありません。

課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税対象の譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を算出します。
税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

  • 所有期間5年以下(短期譲渡所得)の場合:39.63%
  • 所有期間5年超え(長期譲渡所得)の場合:20.315%

なお所有期間とは、不動産を取得した日から売却した日までの期間です。

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不動産売却時の税金対策として有効な節税方法と控除制度

不動産売却時の税金対策として有効な節税方法と控除制度

不動産売却でかかる譲渡所得税を節税するための方法と、利用できる控除制度について解説します。
節税対策として有効な方法は以下の2つです。

  • 取得費と譲渡費用を漏れなく計上する
  • 控除制度や軽減税率を適用できる特例を利用する

それぞれの方法についてご説明します。

①取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

取得費と譲渡費用は売却価格から差し引くことができるため、結果的に譲渡所得を減らし節税対策に繋がります。
計上できる費用は多数あるため、該当するかどうか迷った場合は不動産会社に相談してみると良いでしょう。
また、仲介手数料や印紙税などの領収書はしっかり取っておきましょう。

控除制度や軽減税率を適用できる特例を利用する

不動産売却では申請することにより利用できる特例や軽減税率があります。
マイホーム売却時の3,000万円の特別控除
自宅を売却した場合に、譲渡所得から最大で3,000万円控除される制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特別控除を利用すれば譲渡所得税をゼロにすることができます。
また、3,000万円以上でも大幅に税金の負担を減らすことができるでしょう。
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、譲渡所得に課される税率がさらに軽減されます。

  • 6,000万円以下の部分:14.21%
  • 6,000万円超えの部分:20.315%

この特例は、前述したマイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用できるため、併せて適用するとさらなる節税が期待できるでしょう。
このほかにも、相続した空き家を売却する際に使える特例などがあるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

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まとめ

不動産売却では、売却までと売却後に印紙税や譲渡所得税などの税金がかかります。
とくに譲渡所得税は高額になることがあるため、譲渡所得をいかに抑えるかが重要になります。
一定の条件を満たせば利用できる特例は多いため、有効な控除制度などを把握して節税対策をおこないましょう。
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ご希望と物件調査をしっかりとおこない、ニーズに合ったご提案をさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

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