相続後の不動産売却における注意点とは？名義変更や売却期限について解説！

相続した不動産の売却を検討されている方はいませんか？
相続不動産の売却は一般的な不動産売却とは一部の手順や注意点が異なるため、ポイントをしっかりおさえておくと安心です。
そこで今回は、相続後の不動産売却に欠かせない名義変更に関する注意点、売却期限や媒介契約を選ぶ際の注意点について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続後の不動産売却で覚えておくべき名義に関する注意点とは

実家などを相続したものの、住む予定もなく、不動産売却を考える方は少なくありません。
相続不動産の売却での注意点は、「名義」についてです。
ここでは、相続不動産の名義に関する2つの注意点について解説します。

名義に関する注意点1：不動産売却には名義変更が不可欠

不動産は、原則として所有者本人でなければ売却できません。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、まず不動産の所有者名義を変更する必要があります。
不動産を相続したからといって、自動的に名義が変更されるわけではないので注意してください。
この、相続にともなう所有権の移転登記手続きを「相続登記」といいます。
遺言書がなかった場合の相続登記に必要な主な書類は下記のとおりです。

• 被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続した不動産の固定資産税評価証明書
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票

なお、相続人が複数いる場合は、まず「遺産分割協議」をおこなう必要があります。
遺産分割協議とは、相続した遺産の分割方法について相続人同士で協議することです。
不動産売却を進める場合も、まずは遺産分割協議で相続人全員の同意を得なければなりません。
同意が得られたら、代表者の名義で相続登記をおこない、売却で不動産を現金化してから相続人で分配する流れが一般的です。

名義に関する注意点2：共有名義にすると不動産売却時に全員の同意がいる

遺産分割協議で不動産売却の同意が得られなかった場合や、不動産の分割方法で話がまとまらなかった場合などで不動産を共有名義にして相続するケースがあります。
この場合の注意点としては、共有名義の不動産を売却するためには全員の同意が必要になることです。
一時的な解決策として共有名義を選んでしまうと、将来的にいざ不動産を売却しようと考えたときに、さらに売却が困難になっている可能性があります。
場合によっては相続人が亡くなって次の方への相続が発生しているかもしれません。
そうなると相続人全員を把握すること自体が難しくなります。
なお、不動産売却のためには、「売却することへの同意」だけでなく「売却価格への同意」も得なければなりません。
スムーズな売却のためには、相続発生後になるべく早く話を進めることをおすすめします。

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相続してから不動産売却をするまでの期限に関する注意点とは

相続した実家などを不動産売却する際には、売却の期限についても意識しましょう。
ここでは、売却期限に関する注意点について解説します。

売却期限に関する注意点1：売却期限のポイントは「3年」

相続した不動産の売却期限は、「3年」という数字がポイントになります。
相続不動産の売却時に利用できる、「相続税の取得費加算の特例」「相続した空き家の3,000万円の特別控除」の期限が3年を目安に設定されているからです。
ただし、どちらの制度も3年を目安にしているものの、3年を過ぎてからの期限の設定が少し異なるので注意しましょう。
相続税の取得費加算の特例とは
不動産売却の譲渡所得を計算する際、支払った相続税を取得費に加算できる特例です。
譲渡所得から経費として差し引く取得費の額を多くすることで、譲渡所得税の節税になります。
取得費加算の特例の適用期限は「相続が発生した翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」です。
相続税の申告期限は相続が開始された日の翌日から10か月なので、取得費加算の特例を利用するには相続開始から3年10か月以内に不動産売却を済ませなければなりません。
相続した空き家の3,000万円の特別控除とは
被相続人が亡くなって空き家になった相続不動産を売却した場合、譲渡所得が最大3,000万円控除される制度です。
「昭和56年5月31日以前に建てられた不動産であること」など、いくつかの要件を満たしていれば適用されます。
この特例の適用期限は、「相続が開始された日から3年が経過する年の12月31日まで」です。

売却期限に関する注意点2：相続税の納税期限は相続開始から10か月

相続した不動産の相続税を支払うために、不動産売却を考える方もいますよね。
相続税の申告・納税期限は、相続が開始された日の翌日から10か月です。
つまり、10か月以内に不動産の売却から納税までを完了させなくてはなりません。
一般的な仲介による不動産売却の場合、売却をスタートしてから引き渡しが完了するまでに6か月程度かかるとされています。
そのため、おそくとも相続が開始されてから4か月目には不動産売却を進めなければならないと考えておきましょう。

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相続後の不動産売却で媒介契約を選ぶ際の注意点とは

仲介による不動産売却を希望する場合、まず不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約とは、不動産会社に買主探しや仲介を依頼するための契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
ここでは、それぞれの概要や注意点について見ていきましょう。

1：一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の媒介契約のなかで唯一、複数の不動産会社と同時に契約が結べる媒介契約です。
そのため、物件情報を広く発信できるという特徴があります。
売主自身が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売買契約を結ぶことも可能です。
ただし、不動産会社には「レインズへの登録義務」「売主への報告義務」がありません。
レインズとは、全国の物件情報や取引情報が登録されている、オンライン上の不動産情報ネットワークです。
売主への報告義務がないため、一般媒介契約の場合、契約を結んだ不動産会社に売主側から販売状況の確認をする必要があるでしょう。

2：専任媒介契約

専任媒介契約の場合、複数の不動産会社と並行して契約を結ぶことができません。
ただし、売主自身が買主を見つけた場合、不動産会社をとおさずに売買契約を結ぶことが可能です。
専任媒介契約を結んだ不動産会社には、「媒介契約の締結から7営業日以内のレインズへの登録義務」と「2週間に1回以上の売主への報告義務」が課せられます。

3：専属専任媒介契約

3種類の媒介契約のなかで、もっとも制約の厳しい媒介契約です。
専属専任媒介契約を結ぶとほかの不動産会社と並行して契約することができず、売主自身が見つけた買主と直接売買契約を結ぶこともできません。
しかし、不動産会社に対して「媒介契約の締結から5営業日以内のレインズへの登録義務」と「1週間に1度以上の売主への報告義務」が課せられています。
そのため、どの媒介契約よりも販売状況を把握しやすく、状況にあった売却計画を立てることができるでしょう。

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まとめ

相続した不動産の売却には、いろいろな注意点があります。
ご自身のマイホームを売却する場合とは違い、まずは相続登記から始めなくてはなりません。
相続人が複数いる場合は、不動産を売却することに対する相続人全員の同意も必要です。
特例が利用できる期限や相続税の納税期限なども意識しながら、計画的に売却を進めましょう。
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