遺留分とは？計算方法や相続不動産の評価方法について解説！

遺言に従って遺産を相続する場合、「遺留分」を確認する必要があります。
特定の人物に相続分が集中していると、遺留分の侵害が生じている可能性があるからです。
また、遺産に不動産が含まれているケースでは、不動産評価額を算定しなければなりません。
そこで今回は、遺留分とはどのようなものなのか、不動産評価額の決め方や、不動産評価額が決まらないときの対処法を解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の遺留分とは？遺留分制度や遺留分の計算方法について解説

被相続人が、ご自身の財産を誰にどの程度相続するのかは基本的に自由です。
生前に遺言書を残していれば、法定相続人以外にも不動産を相続することができます。
しかし、その場合も法定相続人の「遺留分」を無視することはできません。
ここではまず、遺留分とはどのようなものなのかについて解説します。

遺留分とは

遺留分とは、法定相続人に最低限保証された遺産の取り分のことです。
被相続人が亡くなった際に、法定相続人の生活保障をはかる意味合いがあります。
言い換えれば、法定相続人は「自分は最低限でもこの割合の遺産を受ける権利がある」と主張することができるのです。
ただし、遺留分制度の対象となる法定相続人は被相続人の配偶者、子どもや孫、親や祖父母のみで、兄弟姉妹は対象にならないので注意してください。
遺留分に配慮せず特定の人物に不動産が相続されると、遺留分を侵害された法定相続人とトラブルが起こり、遺留分侵害額請求などの問題に発展するかもしれません。
被相続人は、遺留分に配慮した遺言を残すことが大切です。
一方、法定相続人側としても、もし遺留分を侵害する相続が行われた場合はしっかりとご自身の取り分を主張する必要があります。
被相続人も相続人も、遺留分制度によって誰にどの程度の取得割合が発生するのかを理解しておきましょう。

遺留分の計算方法とは

では、法定相続人の遺留分の取得割合と計算方法について解説します。
民法によって定められている遺留分の計算方法は下記のとおりです。
遺留分＝財産の価額×遺留分割合×法定相続分
まず財産を遺留分割合に従って分割し、分割した財産をさらに法定相続分に従って分割すると遺留分になります。
遺留分割合は基本的に1/2ですが、親や祖父母といった直系尊属のみ1/3です。
たとえば1,000万円の財産があり、法定相続人が配偶者と子ども2人だったケースでは次の計算式で遺留分を求めます。

• 配偶者の遺留分＝財産1,000万円×遺留分割合1/2×法定相続分1/2＝250万円
• 子どもの遺留分＝財産1,000万円×遺留分割合1/2×法定相続分1/4＝125万円（1人あたり）

ただし、遺産に不動産が含まれていた場合は、まず不動産評価額を算定しなければなりません。
不動産評価額の求め方については次項で解説します。

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遺留分算定において相続した不動産の評価額を決める方法とは

遺留分を計算するためには、まず相続した不動産の価値を数値化する必要があります。
しかし、不動産の評価額を決める方法は1つではなく、評価方法によって価格が異なるため、相続人同士でトラブルになるケースも珍しくありません。
では、適切な不動産評価額を求めるにはどのような方法を選ぶべきなのでしょうか。
ここでは、不動産の評価額を決める5つの方法について解説します。

1：固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額です。
納税者に毎年送付される課税明細書や、市区町村の役場で入手できる固定資産税評価証明書などで確認できます。
なお、固定資産税評価額は時価よりも安く、公示地価の7割程度になるケースが一般的です。

2：路線価

路線価とは、相続税や贈与税を決める際の基準となる評価額です。
道路ごとに設定されており、その道路に面している標準的な宅地1㎡あたりの価額を表しています。
路線価も地価より安いとされており、公示地価の8割程度になるケースが一般的です。

3：公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表している「1月1日時点での土地の価格」のことをいいます。
2人以上の不動産鑑定士が評価をおこない、その結果を土地鑑定委員会が査定したうえで公表された評価額です。
自由公開市場で取引された場合に通常成立するであろう価格に設定されており、時価に近い評価額といえます。

4：地価調査標準価格

地価調査標準価格とは、都道府県知事が公表している「7月1日時点での土地の価格」です。
評価方法や意味は公示地価とほぼ同じですが、公示地価とは違う土地も調査されることや、調査の時期が違うことで、公示地価を補完する役割を担っています。

5：実勢価格

実勢価格とは、市場で実際に不動産が売買された価格のことです。
つまり、売主と買主とのあいだで需要と供給が釣り合う価格を指します。
実勢価格は、国土交通省公式サイトの「不動産取引価格情報検索」から調べることが可能です。
実勢価格は実際の取引価格なので評価基準などは存在しませんが、不動産評価額の目安にすることができます。

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遺留分算定のための不動産評価額が決まらない場合の対処法とは

不動産の評価額を決めるには、ほかの相続人たちの同意が必要です。
しかし、評価方法によって価格が大きく異なるため、相続人同士の意見が対立して評価額が決まらないケースがあります。
なかなか評価額が決まらない場合は、下記の対処法を検討してみましょう。

評価額が決まらない場合の対処法1：不動産鑑定士に依頼する

不動産の評価額について同意が得られない場合は、第三者の立場から公平な判断ができ、不動産鑑定のプロである不動産鑑定士に評価を依頼してみましょう。
国家資格を持つ不動産鑑定士であれば、正当な評価額を提示することができます。
ただし、市場の相場価格と異なる鑑定結果が出る可能性もあると理解しておきましょう。

評価額が決まらない場合の対処法2：弁護士に相談する

当事者だけの話し合いでは感情的になってしまい、いつまでたっても評価額が決まらないというケースがあります。
その場合は、法律的な観点から的確なアドバイスをくれる弁護士に相談してみましょう。
弁護士を相手に冷静になって話をしてみると、客観的な判断ができるようになるかもしれません。
相談だけでなく話し合いの代行を依頼することも可能です。
また、弁護士には相続時に発生するさまざまな手続きの代行を依頼することができます。
そのため、評価額が決まらない場合は早めに弁護士に相続にいき、相続に関する全体的なサポートを依頼する方法もおすすめです。

評価額が決まらない場合の対処法3：裁判所に調停を申し立てる

上記の方法を試みても評価額が決まらない場合は、裁判所への調停申し立てを検討してみましょう。
遺留分に関連する調停は、原則として相手方が住んでいる地域の家庭裁判所でおこなわれます。
調停でも合意が得られなかった場合は、簡易裁判所あるいは地方裁判所での訴訟の申し立てが可能です。
訴訟では、最終的に裁判所が証拠をもとに時価を認定します。
そのため、ご自身の主張した内容が認められるとは限らないので注意してください。

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まとめ

相続が発生した際に遺留分が侵害されていた場合、法定相続人は自身の遺産取り分を主張する権利があります。
また、相続財産に不動産が含まれているケースでは、まず当事者全員が納得する不動産評価額を算定しなければなりません。
相続トラブルを生まないためにも、しっかりと知識を得たうえで冷静に話し合いを進めましょう。
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