不動産売却時の媒介契約はどれが良い？それぞれのメリットや注意点を解説！

不動産会社を介して物件を売却する場合は、媒介契約を締結します。
媒介契約は3種類あるので、どれを選んだら良いのか迷ってしまうことがあるでしょう。
そこで今回は、千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産の売却をご検討中の方に向けて、3種類の媒介契約の特徴やメリット、デメリットを解説します。
媒介契約に関する注意点も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時の媒介契約①3種類ある媒介契約の特徴とは

不動産を売却したくても、ご自身で買主を見つけることは難しいものでしょう。
そのため、不動産会社を介して買主を見つける「仲介」か、不動産会社が物件を直接買い取る「買取」を選択することが一般的です。
仲介を選択した場合は、依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約を締結する目的は、売主と不動産会社のあいだで仲介業務によるトラブルが起こらないようにすることです。
契約締結の際は、売却活動の内容や仲介手数料の金額などを確認し、それらが記載された媒介契約書を取り交わします。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なるので、売却をスムーズに進めるためには適したものを選ぶことが大切です。

一般媒介契約の特徴とは

大きな特徴は、複数の不動産会社と契約を締結できることです。
契約を締結した不動産会社に、ほかの会社との契約の有無や会社名を伝える必要がある明示型と、その必要がない非明示型があります。
また、ご自身で購入希望者を見つけた場合は、不動産会社を介さずに直接取引が可能です。
ただし、ほかの2種類の媒介契約で不動産会社に定められているレインズへの登録義務と、売主への販売活動状況の報告義務がありません。

専任媒介契約の特徴とは

専任媒介契約は、一社としか契約を締結できません。
ただし、不動産会社にはレインズへの登録義務と、売主へ販売活動状況を報告する義務があります。
レインズとは、不動産情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムであり、会員である不動産会社だけが登録できます。
登録されると売りたい物件の情報を拡散できるので、買主が見つかりやすくなることがメリットです。
レインズへの登録は契約から7日以内、販売活動状況の報告は14日に1回以上と定められています。
なお、ご自身で購入希望者を見つけたときは、直接取引が可能です。

専属専任媒介契約の特徴とは

専属専任媒介契約も、一社としか締結できません。
さらに、ご自身で購入希望者を見つけた場合でも、不動産会社を介して取引する必要があります。
ただし、レインズへの登録は契約から5日以内、販売活動状況の報告は7日に1回以上が不動産会社に義務付けられています。

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不動産売却時の媒介契約②それぞれのメリットとデメリットとは

3種類の媒介契約の特徴を確認しただけでは、どれを選ぶべきかわからないかもしれません。
そこで、ご自身に適した契約を判断しやすくなるように、それぞれのメリットとデメリットを確認しましょう。

3種類の媒介契約のメリットとは

一般媒介契約のメリットは、自由度が高いことです。
複数社との契約が可能で、不動産会社を介さずに直接取引もできます。
売却する物件の人気が高く、より良い条件を選択できる可能性がある場合は、臨機応変に動きやすいのでおすすめです。
専任媒介契約のメリットは、レインズに登録されることと、販売活動状況の報告頻度が決まっていることです。
先述のとおり、レインズに登録すると物件情報を拡散でき、買主が早く見つかる可能性が高まります。
また、定期的に販売活動状況の報告を受けると、状況に応じて販売戦略を立て直せるので、売却を効率良く進めることができるでしょう。
そして、専属専任媒介契約のメリットは、レインズに登録される日数が短くなり、販売活動状況の報告頻度が高くなることです。
より手厚いサポートによって、安心感を得られるでしょう。

3種類の媒介契約のデメリットとは

一般媒介契約のデメリットは、不動産会社にレインズへの登録義務と販売活動状況の報告義務がないことです。
そのため、物件情報を拡散できなくて売却に時間がかかったり、現在の状況がわかりにくかったりする可能性があります。
希望すれば登録や報告を受けられることもありますが、期限や頻度が定められていないので、不安を感じるかもしれません。
専任媒介契約のデメリットは、一社としか契約できないことです。
ですから、契約を締結する前に、ご自身が信頼できる会社かどうかをしっかりと見極める必要があります。
専属専任媒介契約のデメリットは、一社としか契約できないうえ、ご自身で購入希望者を見つけた場合でも不動産会社を介さなくてはならないことです。
不動産会社を介した場合は、仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、一般的に売却価格を基にして算出され、場合によっては100万円を超えることがあります。
一方、不動産会社を介さずに取引できると、仲介手数料がかかりません。
したがって、媒介契約を選ぶときは、ご自身で購入希望者を見つける可能性があるかどうかもふまえて決定すると良いでしょう。

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不動産売却時の媒介契約③押さえておくべき注意点とは

3種類の媒介契約のメリットとデメリットを把握して、ご自身に適している契約の目安がある程度ついたら、注意点も確認しておきましょう。
媒介契約は、選択時や締結時に注意しないと、思わぬ費用がかかったり売却が長引いたりする可能性があります。
そこで、とくに押さえておきたい注意点を3つ挙げて、それぞれ解説します。

注意点1：適した媒介契約を見極める

媒介契約が物件やご自身の考えに適していないと、思うように売却が進まないかもしれません。
たとえば、需要がそれほど高くない不動産を売る際に、レインズへの登録義務がない媒介契約を選ぶと、買主が見つかりにくい可能性があります。
また、しっかりとしたサポートを受けたい方は、一般媒介契約を選択すると不動産売却への不安が高まってしまうかもしれません。
適した媒介契約を選ぶためには、ご自身が重視するポイントを満たすかどうか、しっかりと見極めましょう。

注意点2：媒介契約に含まれる業務を確認する

どの媒介契約を選んだ場合でも、契約締結の前に内容をしっかりと確認することが大切です。
契約の種類や有効期間、仲介手数料の金額や支払う時期などに思い違いがないかどうか、良く確認しておきましょう。
また、特別な広告の作成など、通常とは異なる業務を依頼した場合は、別途費用がかかる可能性があります。
そのため、仲介手数料の範囲内で依頼できる業務も、きちんと把握しておきましょう。
さらに、違約金や契約解除になったときの費用負担なども、確認が必要です。
契約に反した場合は違約金が発生することがあり、不動産会社の責任によらない理由で契約を解除した場合は、それまでにかかった費用を請求される可能性があります。

注意点3：複数社との契約は注意が必要

一般媒介契約は複数社と契約できますが、多くても3～4社にしたほうが良いでしょう。
多すぎるとやり取りが煩雑になり、手間や時間がかかるからです。
また、複数社と契約した場合は、ほかにも注意点があります。
たとえば、内見日や購入の申し込みが重複してしまう可能性があることです。
とくに、購入の申し込みが同時期にあると、場合によってはトラブルに発展することがあります。
複数社とのやり取りに心配がある場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選びましょう。

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まとめ

不動産会社を介して物件を売却する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴やメリットなどが異なるので、売却する物件やご自身の考えに適したものを選ぶことが大切です。
注意点もふまえながら、ご自身に適した媒介契約を選択しましょう。
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