法人が不動産売却をした際に課される税金とは？節税方法についても解説

不動産売却をすると、法人であれ個人であれ税金が課されます。
しかし、税金の種類や計算方法などが法人と個人では異なるため、節税方法に関しても個人の不動産売却とは違った方向からのアプローチが必要です。
そこで今回は、法人として不動産売却をする際の税金について、個人の場合との違いや税金の計算方法、法人名義だからこそ活用できる節税方法などを解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で法人名義での不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却による法人と個人の税金の違いとは

不動産売却をした際の税金は、そもそも個人と法人とでは考え方が大きく異なります。
個人の場合、不動産売却時の利益に対して税金が課税・徴収される仕組みです。
しかし法人の場合は、不動産売却による利益が法人全体の企業利益に加算されてから、法人税などが課される仕組みとなっています。
この点を理解したうえで、法人として不動産売却をした場合の税金の種類について見ていきましょう。

税金の種類1：法人税

法人税とは、その企業が事業で得た所得に対して課される税金です。
法人として不動産を売却した場合は、不動産売却による所得も法人税の課税対象となります。
法人税を求める計算式は下記のとおりです。
法人税＝所得×法人税率
なお、法人税率は法人の区分や年度によっても異なります。
法人税率の具体的な数字や詳細については、国税庁のホームページで最新の情報をご確認ください。

税金の種類2：法人事業税

法人事業税とは、事業所得に対して課される地方税です。
各地のインフラや公共施設などを維持するための費用として、法人所在地の自治体に納付します。
そのため、社会福祉法人や林業といった公共事業をおこなっている法人には課税されません。
法人事業税の計算式は下記のとおりです。
法人事業税＝所得×法人事業税率
なお、法人事業税率は法人の区分や所在地の都道府県によって異なります。
詳細については各都道府県のホームページからご確認ください。

税金の種類3：法人住民税

法人住民税とは、法人事業税と同じく、法人所在地の自治体に納める地方税です。
ただし法人住民税の場合は、都道府県に対して納める「都道府県民税」のほかに、市町村に対して納める「市町村民税」が存在しています。
また、事業所が複数ある場合は、それぞれの所在地で法人住民税を納めなくてはなりません。
本社だけが課税対象になるわけではないので注意してください。
法人住民税の計算式は下記のとおりです。
法人住民税＝法人税割＋均等割
なお、法人税割は都道府県によって、均等割は法人の資本金や従業員の数によって異なります。
詳細な税率は各自治体のホームページなどでご確認ください。

税金の種類4：消費税

不動産売却における消費税とは、仲介を依頼した不動産会社や、各種手続きを代行した司法書士への報酬に対して課される税金のことです。
法人の場合に限らず、個人で不動産売却をした際にも課税されます。
ただし、法人の場合は「建物部分の売却価格」に対しても消費税が課されるため注意が必要です。
たとえば5,000万円で一戸建てを売却した場合、5,000万円を建物代と土地代に分割して消費税を計算しなければなりません。

税金の種類5：印紙税

印紙税とは、不動産売却の際の売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
個人や法人に関係なく、不動産売却の際にはかならず納める必要があります。
印紙税の金額は不動産の売買価格によって異なりますが、主な価格帯の印紙税は下記のとおりです。

• 売買価格500万円超～1,000万円以下：印紙税5,000円
• 売買価格1,000万円超～5,000万円以下：印紙税1万円
• 売買価格5,000万円超～1億円以下：印紙税3万円
• 売買価格1億円超～5億円以下：印紙税6万円
• 売買価格5億円超～10億円以下：印紙税16万円

なお、現在は軽減税率が適用されています。
上記の印紙税額は軽減税率を適用したあとの金額です。

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法人の不動産売却にかかる税金を計算する際のポイントについて

法人による不動産売却で課される税金についてご説明しましたが、ここでは「法人税」「重課税」「消費税」を計算する際のポイントや注意点について解説します。

法人税を計算する際のポイント

法人税は、所得に法人税率を乗じて計算します。
計算する際の注意点としては、法人税率を計算する際の「所得」は、法人の益金（利益）から損金を差し引いた金額を指していることです。
一般的に「企業の所得」というと益金から費用を差し引いて算出する場面が多いため、混同しないよう気を付けましょう。
なお、所得がマイナスになった場合、法人税は非課税となります。

重課税を計算する際のポイント

重課税とは、土地の譲渡所得に対する税金を重くする制度であり、法人税とは別に課税されます。
税率は売却する不動産の所有期間によって異なり、法人の場合は所有期間が5年未満の「短期譲渡所得」であれば税率10％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」であれば税率5％です。
ただし、2026年3月31日までに譲渡された土地については、重課税が停止されています。

消費税を計算する際のポイント

課税事業者が不動産を売却する場合、買主から消費税を預かり、納税する義務があります。
そのため、消費税額が差し引かれることを想定して売却価格を設定しなければなりません。
なお、先述したとおり、消費税が課されるのは建物部分に対してのみです。
売却価格のうち建物代と土地代の内訳がわからない場合は、固定資産税評価額を根拠に建物部分の割合を算出します。
その割合を売却価格にあてはめて消費税の課税対象価格を求める流れです。

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法人ならではの税金対策も！不動産売却における節税方法とは

法人名義で不動産を売却した際の、節税方法について解説します。
法人ならではの節税方法もあるので、しっかり活用してくださいね。

節税方法1：不動産売却による所得を分散して税率を下げる

個人の不動産売却とは違い、法人の場合は不動産売却で得た利益を事業全体の損益から差し引くことが可能です。
不動産による大きな所得を分散させることで、法人税の税率を下げることができます。
たとえば、役員の退職金に利益をあてるという方法などが有効です。

節税方法2：投資をして事業利益を減らす

不動産売却で得た利益を投資にまわし、事業全体の利益を減らすという節税方法もあります。
新規物件の購入や、人材、設備への投資などです。
なお、新規物件を購入した場合は、減価償却を適用すれば毎年の経費として計上することができます。

節税方法3：投資をして特別控除を利用する

法人の場合、人材や設備への投資をおこなうと、投資額の一部が控除される制度があります。
たとえば、160万円以上の機械装置や70万円以上のソフトウェアを購入すると、取得価額に対して7％の控除を受けることが可能です。
人材への投資で人件費が増加した場合などは、増加した金額に対して10％が控除されます。

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まとめ

不動産売却における、個人と法人の税金の違いについて解説しました。
法人の場合、不動産売却による所得も事業全体の収益に計上され、全体の収益に対して課税される点がポイントです。
不動産売却で利益が出た場合は、ほかの損金にうまく分散させて節税を目指しましょう。
また、設備や人材に投資をして控除を受ける方法も効果的です。
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