2024-03-12
相続した不動産に資産価値がなくても、それを所有している限りは固定資産税などの税金を納税し続けなければなりません。
そのため、相続後に不動産を売却したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで、相続した不動産を売却するメリット・デメリット、売却する際のポイントについて解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。
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相続した不動産の活用予定がなく、そのまま空き家となってしまうケースもあるでしょう。
しかし、誰も住んでいない空き家でも、適切な管理が必要であったり税金などの維持費が発生したりします。
そのため、活用せずにそのまま所有しているよりも、いっそのこと売却をしてしまったほうが良いケースもあるのです。
ここでは、相続した不動産を売却するメリットを解説します。
たとえ誰も住んでいない空き家となったとしても、空き家の管理やメンテナンス、庭の手入れなどが必要です。
2015年の「空家等対策特別措置法」の施行により、空き家を管理せずに放置し倒壊や衛生上有害と判断された場合は、行政により特定空家に指定されるようになりました。
特定空家に指定されると、固定資産税などの優遇措置が適用されなくなるなど、多くのデメリットが生じます。
しかし、実際には空き家の維持や管理には予想以上の費用がかかるのが現実です。
不動産を売却してしまえば、こうした維持費が不要となるうえに、特定空家に指定されるリスクもなくなるメリットがあります。
相続した不動産を売却すれば現金化される点もメリットの1つです。
不動産のように分割しにくい遺産は、相続人が複数いる場合はトラブルに発展しやすくなります。
しかし、売却して現金化すれば法定相続分に従って平等に分配することが可能です。
また、現金化すれば相続税の納税資金に充てることもできます。
空き家に関した近隣住民とのトラブルは、決して少なくないのが現状です。
とくに相続した不動産が遠方にある場合は、定期的な管理が難しくトラブルが発生しやすくなります。
適切に管理しないままでいると、空き家は急速に劣化が進み倒壊の危険も懸念されます。
また、建物の一部が剥がれ落ちて近隣住民や通行人に被害が及ぶ恐れもあるでしょう。
このように定期的な管理が難しい場合は、売却することにより近隣住民とのトラブルも回避でき、損害賠償を請求されるリスクもなくなります。
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一方で、相続した不動産を売却することにはデメリットもあります。
不動産売却時には、メリットだけでなくデメリットも理解しておくと良いでしょう。
当然ながら、不動産を売却すれば不動産の所有権はなくなります。
売却後に買い戻すことは容易ではないため、不動産売却する際は手放しても問題ないかしっかりと話し合うことが大切です。
また、今すぐに活用予定がなくても、将来的に賃貸物件として活用したい場合は、収益を上げられる不動産であるか見極めることも必要になってきます。
不動産売却では、さまざまな税金がかかりますが、そのうちの1つに譲渡所得税があります。
譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た際に、その利益に対して課せられる税金で、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却益が大きいほど税金も高くなるため注意が必要です。
なお、譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得(利益)とは、売却代金を直接指すのではなく、売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
計算式にすると以下のようになります。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
なお、不動産売却では、相続した不動産を売却する際に一定の要件を満たせば、最大で3,000万円を控除できる特例を利用することができます。
特例が適用されれば、譲渡所得から差し引くことが可能です。
多くの場合が、特別控除の適用で譲渡所得を抑えることができ、税金の負担を軽減することができます。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。
ここでの所有期間とは、相続してからの所有期間ではなく、被相続人が不動産を取得した日からになります。
このように、相続した不動産で売却益が発生した際は、譲渡所得税がかかる点に注意しましょう。
なお、不動産売却時に利用できる特例は他にも複数用意されているため、特例により節税対策することは可能です。
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最後に相続した不動産を売却する際のポイントを解説します。
スムーズに売却するためにも、事前に売却時のポイントはしっかりと押さえておくことをおすすめします。
相続した不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介とは、不動産会社に買主との仲介を依頼し、売却活動をおこなって買い手を決めていく方法です。
一方で、買取とは不動産会社に直接売却する方法になります。
仲介は買取に比べて、市場価格に近い価格で売却できるメリットがある一方で、売却までに時間がかかる点がデメリットです。
買取は売却活動が不要なため、短期間で売却することが可能ですが、仲介よりも売却価格が下がってしまうデメリットがあります。
それぞれメリットとデメリットがあるため、早く売却したいのか、高く売却したいのか、それぞれの優先度によって売却方法を決めると良いでしょう。
不動産を売却できるのは、不動産の名義人のみです。
そのため、相続した不動産が被相続人の名義となっている場合は、被相続人から相続人へ名義変更する相続登記が必要です。
相続登記は、自分でおこなうことも可能ですが、手続きが煩雑なことから司法書士へ依頼するのが一般的といえるでしょう。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されます。
相続したあとにすぐ売却する予定がない場合でも、早めに手続きをおこなうようにしましょう。
相続した不動産が共有名義である場合は、共有者全員の同意が得られなければ売却することができません。
そのため、早い段階で同意を得ておくことをおすすめします。
なお、共有者が1人でも売却に反対すれば、売却できないため注意しましょう。
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相続した不動産が活用予定なく空き家となった場合でも、固定資産税やメンテナンス費用などが必要になってきます。
また、管理を怠ったことにより危険性があると判断されると、特定空家に指定されるなどのデメリットも生じます。
売却時に利益が出れば譲渡所得税が発生することもありますが、トラブルやリスクを回避するためには売却を検討するのも良いでしょう。
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