空き家でも相続税はかかる！計算方法や税金を抑える対策について解説

亡くなった親が所有していた財産は被相続人が引き継ぐのが一般的で、財産を相続した方には相続税が課されます。
土地や建物といった不動産も相続の対象ですが、最近は空き家を相続するケースも珍しくありません。
そこで今回は、空き家を相続した場合の相続税はどうなるのか、相続税の計算方法や税金を抑えるための対策について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で、空き家の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を相続した場合の相続税はどうなるのか

冒頭でもお伝えしたように、被相続人の財産を相続した方には相続税が課され、不動産もその対象となります。
その不動産が空き家であっても、財産に変わりはありません。
したがって、だれも住んでいない空き家でも、相続人は相続税を支払わなければならないのです。
ただし、相続した空き家がどのような状態であったかによって、「小規模宅地等の特例」が適用され、相続税が軽減される場合があります。

小規模宅地等の特例とは

小規模用地等の特例とは、一定の要件に当てはまる土地を相続した際、その一定面積まで、相続税の計算をする際の評価額を最大80％減額できるという特例制度です。
相続税自体が減ると勘違いされている方も見られますが、特例の対象となるのは、「土地の評価額」です。
つまり、空き家が建っている土地の評価額について、80％の減額が適用されます。
たとえば、評価額が1億円の土地を相続した場合、本来であれば1億円に対して相続税が課されますが、特例により、80％減額した2,000万円まで評価額が下がるということです。

空き家で特例を利用できるケース

特例を適用できる「小規模宅地」は、居住用や貸付事業用、貸付事業以外の事業用などいくつかのタイプに分けられ、限度面積や減額される割合が異なります。
たとえば、被相続人が居住用に使用していた宅地の場合は、以下の要件を満たせば特例を適用できます。

• 限度面積が330㎡まで
• 被相続人が居住していた、または被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた

居住用に使用していたかどうかは、対象の宅地に建つ家を生活の拠点としていたかどうかで判断されます。
たとえば、特例を利用するために一時的に入居した建物や、趣味のために所有していた建物など、生活の拠点であるといえない場合は、適用されません。
また、被相続人が居住していた宅地の場合、配偶者は無条件で特例を利用できます。
同居していた相続人についても、特例を適用できます。
ただし、同居していた相続人の場合は、「相続開始の直前から相続税の申告期限までその建物に居住していること」と、「相続税の申告期限まで有していること」が条件です。
このように、被相続人が居住用に使用していた空き家が建つ宅地は、相続税を計算する際の土地の評価額が大幅に下がるため、相続税を抑えることができます。
しかし、生前から空き家だった家を相続すると、だれも住んでいないのに、人が居住している家より相続税が高くなる場合があるため注意が必要です。

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空き家にかかる相続税の計算方法

空き家を相続した場合、実際にどれくらいの相続税がかかるのか、特例が適用されないとどうなるのかを事前に知っておくと安心ですよね。
そこで次に、空き家にかかる相続税の計算方法について解説します。

小規模宅地等の特例を適用できない場合

相続税には、以下のように基礎控除額が設けられています。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×相続人の数）
遺産の総額から基礎控除額を差し引いた金額が課税の対象となり、その金額に税率を乗じたものが相続税額となります。
相続税がどれくらいになるのかを把握するために、実際に数字を入れて計算してみましょう。
なお、計算過程を把握しやすくするために、以下のようなケースでシミュレーションします。

• 遺産：自宅用の土地のみ（面積250㎡、評価額5,000万円）
• 相続人：子（1人）

この場合の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×1）」で、3,600万円です。
遺産の総額は5,000万円であるため、「5,000万円－3,600万円」で、課税の対象となる取得金額は1,400万円となります。
相続税は、金額に応じて税率と控除額が決まっており、取得金額が1,400万円の場合は、税率15％、控除額50万円です。
したがって、このケースでの相続税額は「1,400万円×15％－50万円」で、160万円と計算できます。

小規模宅地等の特例を適用できる場合

先述したケースで、小規模宅地等の特例を適用させると、土地の評価額を80％減額できます。
したがって、遺産の総額は「5,000万円×20％」で、1,000万円です。
基礎控除額は3,600万円であるため、課税対象の取得金額はゼロになります。
つまり、この場合、相続税はかからないということです。
このように、単純計算ではありますが、小規模宅地等の特例を適用できる家と、できない空き家では、相続税に大幅な差が生じることがわかります。

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空き家にかかる相続税を抑えるための対策

だれも住んでいない空き家を相続すると、小規模宅地等の特例が利用できず、多額の相続税を支払うことになる可能性があります。
また、立地条件が良い場合など、土地の評価額が高ければ、それだけ負担も大きくなります。
しかし、税金は、可能であれば少しでも抑えたいですよね。
そこで最後に、空き家にかかる相続税を抑えるためにできる対策をいくつかご紹介します。

相続発生前

相続発生前であれば、以下のような対策を検討してみましょう。
親の家に同居する
小規模宅地等の特例は、被相続人と同居していた親族が取得した場合も適用できます。
したがって、親が一人暮らしをしており、亡くなったあとは空き家になってしまうのであれば、親が所有する実家に引っ越して同居するのも方法の1つです。
ただし、その場合は生活の拠点をしっかり移すことが大切です。
介護のために一時的に同居する、といった状況の場合は、特例の対象とは認められないため注意しましょう。
実家を売却する
親が亡くなり、実家を相続しても、だれも住む予定がなければ、空き家として放置される可能性があります。
空き家が建っている土地には相続税がかかり、所有し続けると固定資産税も課されます。
空き家の所有者には、定期的に空き家を管理する義務がありますが、相続人が遠方に住んでいる場合、管理に訪れるにも時間と費用がかかり、実家を相続したことが大きな負担になるでしょう。
そこで、親が元気なうちに家族で話し合い、実家を売却するのもおすすめです。
親の住まいを確保しなければなりませんが、売却すれば、実家が空き家になる心配もなくなります。

相続発生後

小規模宅地等の特例の対象にならない土地の場合、相続が発生したあとに相続税を軽減することはできません。
しかし、その家を売却し、売却益を得た場合に課される「譲渡所得税」の節税は可能です。
通常、空き家を売却して利益（譲渡所得）を得ると、その利益に対して「譲渡所得税」が課されますが、相続した空き家の場合、譲渡所得に対して3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に節税できるため、相続が発生したあとの税金対策として検討してみましょう。

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まとめ

親から相続した家が空き家であっても、通常の土地や建物と同様に相続税が課されます。
ただし、条件を満たせば「小規模宅地等の特例」の対象となり、最大80％減額することが可能です。
親と実家に同居している場合は問題ありませんが、同居する予定がなく、空き家になることがわかっている場合は、家族で話し合い生前に売却して現金化することをおすすめします。
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