家の査定で重視されるポイントとは？査定額の算出方法や注意点も解説

マイホームを売却する際は、誰もができるだけ高く好条件で売却したいと考えるものです。
査定時に影響するポイントや注意点を把握しておけば、査定時に高く評価され高値売却が期待できるかもしれません。
そこで、家を査定する際の査定金額の算出方法や査定する際のポイント、また注意点について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

家の査定額を算出する際のポイントとは？

家を売却する際は、まずは不動産会社に査定依頼をし、どのくらいの価値があるのか査定額を算出するのが一般的です。
家を査定する際は、「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の3つ方法で査定額を算出しています。
それぞれ、どのような方法で算出していくのかを解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣エリアの過去の取引事例をもとに査定額を算出する方法です。
類似物件の取引日や取引価格など複数の不動産を参考に比較していきます。
この方法は、土地や中古一戸建て、マンションなど多くの不動産の査定で用いられています。
間取りや条件が類似している物件が見つかれば、正確な相場を算出することが可能です。
ただし、過去の取引事例をもとに査定額を算出するため、事例が少ない地域の場合は、正確な価格の算出が難しくなります。
その際は、似ている地域の取引事例をもとに間接的に査定額を算出することになるでしょう。

収益還元法

収益還元法は、「現在の収益から将来どのくらいの収益が得られるか」という視点から査定額を算出する方法です。
収益還元法は、主にアパートやマンションなどの投資用物件の査定に用いられることが多いですが、土地や一戸建ての査定でも利用されています。
査定額を算出する方法は、同じエリアの類似物件を参考に、期待できる「利回り」から1年間の収益を計算して求めます。
ここでいう利回りとは、投資した金額に対する利益の割合のことです。
また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、査定額を求める際は表面利回りを利用することが一般的です。

原価法

原価法は、査定対象の不動産を取り壊して、同じ建物を建設した際にかかる費用を計算し、その価格から経年劣化に応じて差し引いて算出する方法です。
主に、中古一戸建ての建物の価格を算出する際に使用されますが、取引事例が豊富なエリアでは、取引事例比較法などを利用して算出されるケースが多いでしょう。

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家の査定をする際に重視されるポイント

家の査定では、具体的にはどのような点を重視して査定額が算出されるのでしょうか。
ここでは、家の査定の際に重視されるポイントを解説します。
査定ポイントは大きく分けて以下の2つです。

• 建物の状態（築年数・家の内装・家の外装）
• 周辺環境（駅までの距離、通勤・通学の利便性、買い物施設までの距離）

それぞれの査定ポイントを順に見ていきましょう。

査定ポイント①建物の状態

家の査定で大きく査定額に影響するのが「建物の状態」です。
建物の状態とは、具体的には築年数・家の内装・家の外装がチェック項目です。
建物は、築年数をもとに法定耐用年数が定められており、構造によって年数はそれぞれ異なります。
たとえば、法定耐用年数は、木造一戸建ての場合は22年、マンションなどの鉄筋コンクリート造の場合は47年です。
一般的に建物の資産価値は、この法定耐用年数を目安とされており、法定耐用年数を過ぎると資産価値はゼロと見なされます。
次に、家の内装ですが、部屋が綺麗であるかはもちろんのこと、使いやすい間取りであるか、生活動線はどうかなどをチェックします。
とくに査定額に大きく影響を及ぼすのが、「雨漏り」「シロアリ被害」「水回りの設備状況」「最新設備の有無」です。
状態が良いほど査定額も高くなります。
家の外装では、外壁の塗装が剥がれていないか、破損個所がないかを調べます。
また、木部の腐食はないか、建物の傾きは正常かどうかについても見られるポイントです。

査定ポイント②周辺環境

建物の状態以外にも、大きく査定額に影響するポイントが「周辺環境」です。
周辺環境については「駅までの距離」「通勤・通学の利便性」「買い物施設までの距離」などを調べます。
基本的に、駅から近い立地であるほど、資産価値は高くなります。
また、通勤や通学の利便性も重視されるポイントです。
一般的には、学校や会社が密集しているエリアに近いほど、査定額が高くなります。
逆に、アクセスが不便で人口が減少しているエリアでは、利便性が低いと判断され査定額が下がる傾向にあるでしょう。
そのほかにも、買い物施設が近いかどうかも大きく影響します。
スーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店をはじめ、病院や役所などの公共施設なども近くにあるかチェックします。
生活に必要な施設が近いほど高く評価される傾向にあるでしょう。

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家の査定を依頼する際の注意点とポイント

最後に、家の査定を依頼する際に注意すべき点についてポイントとともに解説します。
主な注意点は以下の3つです。

• 相場を把握しておく
• 掃除と片付けをしておく
• リフォームはしないほうが良い

それぞれの注意点を順にご説明します。

注意点①相場を把握しておく

家の査定を不動産会社に依頼する前に、ご自身で相場を把握しておくようにしましょう。
ある程度の相場を把握しておけば、不動産会社が算出した査定額が妥当であるかどうか判断できるためです。
また、売り出し価格を決める際の参考にもなるでしょう。
相場を把握するには、市場動向を確認したり、不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格を確認したりする方法などがあります。

注意点②掃除と片付けをしておく

不動産会社に査定依頼すると、建物や周辺環境の状態を確認するために訪問査定を受けることになります。
少しでも良い印象を与えるためには、最低限の清掃と片付けをおこなっておきましょう。
洗濯物が散乱していたり、物が片付いていないと評価が下がる可能性があるためです。
また、汚れが目立ちやすい水回りも重点的に掃除しておくと、高く評価されるでしょう。

注意点③リフォームはしないほうが良い

査定額を少しでも高くするために、査定前にリフォームをする方がいらっしゃいます。
しかし、基本的には査定前にリフォームする必要はないでしょう。
なぜなら、リフォームをしたからといって、その費用を売却時に回収できるとは限らないからです。
リフォーム費用を売却価格に上乗せすれば、購入希望者から割高に感じられ、スムーズに売却できない可能性があります。
また、購入希望者のなかには、中古物件を安く購入して自分好みにリフォームしたいと考えている方もいます。
そのため、高いお金をかけてリフォームする必要はないでしょう。
リフォームの必要があるかどうかは、売却に向けて不動産会社と相談しながら進めていくことをおすすめします。

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まとめ

マイホームを査定依頼すると、不動産会社は建物の状態や周辺環境などを考慮し査定額を算出していきます。
事前に清掃や片付けをしたり、ご自身で相場を調べたりしておくとスムーズな売却が期待できるでしょう。
ただし、リフォームをしてもその費用は回収できないケースが多いため、査定前に実施するのではなく、依頼する不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。
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