2024-09-24
不動産売却では、ただ不動産を売却して売却代金を受け取って終わりというわけではありません。
売却を進めていく過程のなかで、さまざまな税金が発生し、また売却後も確定申告が必要になる可能性もあります。
そこで、不動産売却の締結時・登記時・確定申告時にそれぞれ支払う税金について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で、マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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目次
不動産売却で買主が見つかると、売買契約を締結します。
その際に発生する税金は「印紙税」です。
ここでは、印紙税とはどのような税金で、いつ払うのかを解説します。
印紙税は、売買契約書や工事請負契約書、ローン借り入れの金銭消費貸借契約書など課税文書に対して課される税金です。
税額は、契約書に記載されている契約金額によって決定します。
税額分の収入印紙を契約書に貼付し、印鑑などで消印することによって間接的に納税します。
また、もし収入印紙を貼付しなかったり、消印をしていなかったりすると、過怠税を課される可能性があるため注意が必要です。
収入印紙は、郵便局や法務局にて購入できるほか、不動産会社が事前に購入して用意している場合もあります。
契約金額に対する印紙税は以下のとおりです。
なお、令和9年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が適用されます。
不動産売買契約書は、売主と買主が保管するため2通作成するのが一般的です。
この場合は、収入印紙はそれぞれ貼付するため、2枚必要になります。
しかし、同じ内容の契約書であれば原本となる契約書を1通だけ作成し、その写しを保管することで、印紙代を節約しようとするケースがあります。
写しは課税文書に該当しないため、実質印紙税の負担が半分で済むためです。
ただし、その際に注意すべき点は、写しであっても直筆の署名押印などがあると、事実上契約書と同等と見なされる点です。
つまり、契約書と同視されるものには、印紙が必要になります。
もし、印紙が貼付していないことが税務署に見つかると、過怠税が徴収される可能性があるため注意が必要です。
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不動産売却時の仲介手数料とは?計算方法や安さだけを基準に選ぶリスク
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不動産を売買する際に重要な手続きの1つに不動産登記があります。
不動産登記は、土地や建物を取得したときに、不動産の所有者や状態を記録する手続きのことです。
この不動産登記をおこなう際に発生する税金が「登録免許税」です。
ここでは、登録免許税とはどのような税金で、いつ払うのかを解説します。
登録免許税とは、不動産登記を手続きする際に納める税金です。
土地や建物を購入したり、登記されている内容に変更が生じたりした場合は、法務局にて登記手続きをおこなわなければなりません。
不動産登記の種類と、登録免許税の税率は以下のとおりです。
所有権保存登記は、新築の一戸建てやマンションを購入した際に所有権を設定する登記です。
所有権移転登記は、前の所有者から新しい所有者に変更する際に必要な登記になります。
たとえば、中古物件を購入したり、土地の所有者を変更したりする際におこなわれます。
抵当権設定登記は、住宅ローンを利用して家を購入する際に、借入先の金融機関が設定する登記です。
何らかの理由で所有者が返済不能となった場合は、抵当権を行使し不動産を競売にかけて売却します。
なお、令和8年3月31日までに登記すれば、軽減税率が適用される可能性があります。
売主が登録免許税を支払うケースは「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」の2つです。
所有権移転登記は、原則として買主が負担します。
抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に登記されている抵当権を抹消する手続きのことです。
不動産売却では抵当権が設定されたまま売却することはできません。
そのため、売却時には必ず抵当権を抹消する手続きをする必要があります。
また、売主の現住所と登記上の住所が異なる場合は、住所変更登記も必要です。
登録免許税は、不動産1つに対して1,000円課されます。
土地と建物がある場合は、それぞれ課税されるため2,000円になります。
なお、不動産登記は司法書士へ依頼して手続きを進めるのが一般的です。
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不動産売却の税金計算で気になる減価償却費とは?計算方法や注意点を解説
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不動産売却において、売却益が発生すると翌年に確定申告が必要になります。
その際に発生する税金が「譲渡所得税(住民税・所得税)」です。
ここでは、譲渡所得税とはどのような税金なのか、またいつ払うのかも解説します。
譲渡所得税とは、不動産売却において売却益が出た際に課される税金で、正確には所得税と住民税のことを指します。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
取得費は、不動産を購入する際にかかった費用のことで、譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得を算出します。
この譲渡所得がプラスになった場合に、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は「39.63%」、5年超えの場合は「20.315%」です。
一方で、譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、税金はかかりません。
ただし、譲渡所得がマイナスとなる譲渡損失が発生した場合でも、損益通算といって利用できる特例が用意されています。
損益通算は、給与所得などと不動産売却で発生した損失を相殺できる仕組みで、税金の節税対策にもなります。
原則として譲渡損失となった場合は、税金が課されることがないため確定申告は不要ですが、特例を利用した場合は確定申告が必要になるため注意しましょう。
不動産売却の譲渡所得により課税された所得税は、原則として売却した翌年の確定申告時に支払います。
一方で、住民税は売却した翌年の6月以降に納税が必要です。
住民税は、「普通徴収」か「特別徴収」のどちらかを選択して納税します。
普通徴収とは、市区町村から送付される住民税の納付書で納付する方法です。
特別徴収とは、毎月の給料から住民税を差し引いていく方法になります。
このように、住民税は所得税と異なり、納税タイミングが異なる点に注意しましょう。
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不動産売却の確定申告が不要か確認する方法とは?忘れたリスクや特例を解説!
不動産売却では、売買契約締結時・不動産登記時・確定申告時とそれぞれ支払う税金があります。
金額が大きくなるケースもあるため、どのタイミングでどのくらいの税金がかかるのか、あらかじめ把握しておくと良いでしょう。
なお、売却益(譲渡所得)が生じた場合は、忘れずに確定申告をおこないましょう。
松戸市近隣の不動産のことならエドケンハウスへ。
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