囲繞地とは？売却しにくい理由や売る際のポイントも解説

不動産売却を成功させるためのポイントは、早く高く売ることです。
しかし、土地や建物といった不動産には、売れやすいものと売れにくいものが存在します。
そのなかの一つが、囲繞地というものです。
今回は囲繞地とはなにか、売れにくい理由や売却時のポイントについて解説します。
千葉県松戸市で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却をするなら知っておきたい囲繞地の概要とは？

まずは、不動産売却時に知っておきたい囲繞地とはなにか、特徴について解説します。

囲繞地とは？

囲繞地とは、袋地を囲んでいる土地のことです。
袋地とは道路に面していない土地を指し、袋地を囲むように存在するのが囲繞地となります。
袋地は道路に面していないため、そのままの状態では敷地の外に出ることができません。
そのため、無道路地と呼ばれることもあります。
また、準袋地というものも存在し、これは海や河川、崖などによって道路に出ることができない土地を指します。

生まれる理由とは？

囲繞地が生まれる理由として挙げられるのが、相続や分筆によるものです。
相続によって土地を複数人でわける場合、公平性を保つために分筆することがあります。
分筆とは、一つの土地を相続人の数に合わせ、同じ面積で分割することです。
分筆する場合、それぞれの土地の面積は同じになるものの、道路に面していない土地が生まれたり不整形地になったりすることがあります。
相続や分筆が繰り返されたことにより、袋地や囲繞地が生まれるということです。

囲繞地通行権とは？

囲繞地通行権とは、袋地や準袋地に住んでいる方が囲繞地を通行できる権利です。
先述のとおり、袋地の周りは囲繞地で囲まれている状態です。
そのため、袋地に住んでいる方が外出するときは、周辺の土地を通行しないと敷地の外に出ることができず困ってしまうでしょう。
袋地や準袋地に住んでいる方は、囲繞地通行権によって敷地外に出るために使う道路をつくったり、使用したりできるようになります。
これは民法で定められた権利のため、主張された場合、土地の所有者は拒否することはできません。
一般的に、ご自身が所有している不動産は、自由に利用することが可能です。
隣の土地には介入できないのが、所有権の一般的な考えとなります。
しかし、土地の使い方によっては、隣の土地に大きな影響を与えるケースも少なくありません。
たとえば隣り合わせの土地の場合、所有権を必要最低限制限し、お互いに譲り合って土地を利用するという考えがあります。
また、通行できる道路はすでにあるものの、幅が狭いなどの理由から、住んでいる土地の利用が難しいといったこともあるでしょう。
このような場合も、通行できる権利を行使し、通路をつくることができます。

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囲繞地が売却しにくい理由とは？

続いて、囲繞地が売却しにくい理由について解説します。

理由1：他人に自分の敷地内を通行される

理由としてまず挙げられるのが、他人に自分の敷地内を通行されるためです。
先述のとおり、袋地に住んでいる方が外出するときは、周辺の土地を通行する必要があります。
周辺の住民と良好な関係を築けていても、日々自分の土地を通行されることに、抵抗やストレスを感じるかもしれません。
通行する権利は拒否できないことも、購入意欲を下げる原因となるでしょう。

理由2：防犯面やプライバシーに不安がある

防犯面やプライバシーで不安があることも、理由の一つです。
袋地や準袋地に住む方が、日々敷地内を通行することから、一般的な土地より防犯対策が必要になる可能性があります。
知人や家族などが家にきた際は、見ず知らずの他人が通行することにもなるでしょう。
不特定多数が自分の土地に侵入してくることに抵抗を感じる方からは、購入を見送られてしまうかもしれません。
また、通行人の目線が気になる恐れもあります。
目隠しフェンスを設置したり、状況によっては防犯カメラを設置したり、コスト面でも大きな負担になりやすいです。
囲繞地を売却する際は、防犯面やプライバシーに対するデメリットを払拭するような対策を講じる必要があります。

理由3：通行料の支払いで揉めてしまう恐れがある

通行料の支払いを巡り、揉めてしまう恐れがあることも、売却しにくい理由の一つです。
袋地や準袋地に住む住民は、囲繞地を通行するために通行料の支払いが必要になるケースがあります。
しかし、通行料の金額については法的なルールが定められていません。
そのため、袋地や準袋地に住む方と、囲繞地の所有者で金額を決めることになります。
金額がスムーズに決まれば問題ないのですが、どちらかが納得しない場合、通行料を巡ってトラブルになる可能性があるでしょう。
また、支払いは原則1年ごとに支払うのが一般的です。
支払うタイミングや支払い方法についても話し合う必要があり、人によっては「金銭に関するやり取りを近隣住民とはしたくない…」という方もいます。
一般的な土地の売却とは異なり、購入希望者に対して伝えるべきことが多いため、注意が必要です。

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囲繞地を売却する際のポイント

最後に、売却時のポイントについて解説します。

ポイント1：等価交換をする

ポイントとしてまず挙げられるのが、等価交換をすることです。
等価交換とは、資産価値が同じ財産を、両者の合意のもと交換することを指します。
通路となる部分を、袋地の一部と交換すれば、通路は袋地の所有する土地となります。
その分、囲繞地の所有者が袋地の一部（土地に隣接する部分）を所有すれば、今までより広い土地にすることが可能です。
提供する土地は、接道義務を満たしているところをおすすめします。
袋地に住んでいる方の立場で考えた場合、接道義務を満たしていない幅の通路を提供されても、使い勝手が悪くなってしまうからです。
どの部分を交換するかは、話し合いのうえ決めることになりますが、不安がある場合は不動産会社にご相談ください。

ポイント2：囲繞地通行料を受け取りたい方に売却する

囲繞地通行料を受け取りたい方に売却することも、ポイントの一つです。
先述のとおり、囲繞地を所有していると、袋地や準袋地に住む方からの通行料を得ることができます。
少額であっても、安定した金銭を受け取れるのがメリットです。
「土地を所有しているだけで利益を得たい！」といった方を、ターゲットにした売却ができます。

ポイント3：隣地の所有者に売却する

ポイントとして、隣地の所有者に売却することも挙げられます。
もしかしたら、隣地の住民が土地の拡大を希望しているなどの理由から、土地を欲しがっているかもしれません。
ダメ元で打診してみるのも、スムーズに売るためのコツです。

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まとめ

囲繞地とは、袋地や準袋地を囲んでいる土地のことで、囲繞地通行権（袋地に住んでいる方が囲繞地に通路をつくったり通行したりすること）を主張された場合は拒否することができません。
他人が敷地内を通行したり防犯面やプライバシーに不安があったりするため、一般的な土地に比べると売却しにくいのが現状です。
等価交換や囲繞地通行料を受け取りたい方に売却することによって、スムーズに売れる可能性が高まります。
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