親名義の空き家を売却する方法とは？売却する際の注意点も解説！

親が空き家を所有している場合、簡単には処分できず、子ども世代にとって悩みの種となることが少なくありません。
そこで今回は、親名義の空き家をスムーズに売却する方法や注意点を解説いたします。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で親名義の空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の空き家を売却する方法とは？

親名義の空き家を売却する方法は、以下の2つです。

①親の代理として売却する方法

親名義の空き家を売却するもっともシンプルな方法は、代理人として売却することです。
親が空き家の売却に同意されている場合、子が代理人となり、親に代わって空き家を売却することができます。
代理人として行動するには、親子関係があっても親ご本人の記名押印がされた委任状が必要です。
代理人には不動産の売却価格などを判断する権限が委ねられるため、親がすべての決定権を子どもに委ねることに不安を感じる場合もあるかもしれません。
そのような場合には、委任状にあらかじめ売却金額などの具体的な条件を記載しておくと、代理人の判断範囲を限定し、安心して任せることができます。
なお、子が代理人として親名義の空き家を売却する際には、必ず親の意思確認、すなわち本人確認が必要となります。
本人確認は、買主のリスクを軽減するために実施される重要な手続きです。
買主にとって、もし売主が正規の代理人ではない場合、代金を詐取されるリスクがあるからです。
不正売買のリスクを回避するためにも、代理人を介した売買においては事前に確実な本人確認がおこなわれることを理解しておきましょう。

方法②相続で空き家を取得し、子が所有者として売却する

親がすでに亡くなり、実家の名義となっている空き家を所有している場合は、相続を通じて名義変更をおこなうと、通常通りに売却することが可能です。
相続した空き家を売却するためには、まず相続登記をおこない、名義を子に変更する必要があります。
相続登記をおこなうためには、法務局にて申請手続きが必要です。
手続き自体は個人でも可能ですが、内容に不備があると余分な手間が発生する可能性があります。
そのため、専門的な知識を持つ司法書士などに依頼するのがおすすめです。

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認知症になった親名義の空き家を売却する方法とは？

親名義の空き家を売却する際、子が代理人として手続きをおこなう方法があります。
ただし、親自身が意思表示できることが前提となるため、認知症などで判断能力が低下すると代理での売却は難しくなります。
そのような場合には、成年後見制度を活用すると良いでしょう。

成年後見制度とは

成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した方の財産管理などを法律的に保護・支援する仕組みです。
判断能力が低くなると、悪質な契約を結ばされるなどのトラブルに巻き込まれやすくなります。
そこで、成年後見制度を利用して「後見人」を選び、本人が不利にならないようにサポートするのが目的です。
成年後見制度には、後見人の選び方によって「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度による売却

任意後見制度とは、将来認知症などになって判断能力が低下したときに備え、まだ判断能力がしっかりしているうちに「任意後見人」と呼ばれる支援者を決めておく仕組みです。
具体的には、本人と任意後見人が「どのような支援をどの範囲でおこなうか」を取り決めた任意後見契約を結び、その後に家庭裁判所へ申し立てをおこないます。
そして、家庭裁判所で「任意後見監督人」が選任（審判）されると、任意後見人は契約内容に沿って財産管理などを正式に始められるようになります。
なお、任意後見人として自分の子を選ぶことも可能ですが、認知症になって判断能力が低下したあとでは契約が結べないため、早めに手続きを済ませておかなくてはなりません。
また、もし任意後見人が親名義の空き家を売却する場合は、家庭裁判所と任意後見監督人の許可が必要になります。

法定後見制度による売却

法定後見制度は、判断能力が低下した方を支援するために、家庭裁判所が後見人などを選ぶ仕組みです。
対象者の判断能力に応じて「後見」「補佐」「補助」の3つにわかれており、それぞれ不動産の売買などをおこなう際の役割が異なります。
法定後見制度では、後見人などの候補者として子を推薦することもできます。
しかし、親が多額の資産を持っている場合などでは、弁護士や司法書士が選ばれることが多く、子が実際に後見人などに選ばれるのは難しいのが現状です。
さらに、たとえ子が後見人に選ばれたとしても、申し立てから不動産売却を完了するまでに半年から1年以上かかるケースもあり、売却には時間がかかります。
法定後見制度を利用する際は、必要書類に不備がないようしっかり確認しながらも、できるだけスピーディーに手続きを進めることが大切です。

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親名義の空き家を売却する際の注意点

親名義の空き家を売却する方法は、親の状況によって異なります。
法律が関わるため、難しく感じられる方もいらっしゃるでしょう。
そこで、親名義の空き家を売却する際にとくに気をつけたい注意点を3つに絞って解説します。

注意点①境界線を明確にする

親名義の空き家が築年数の経過したものである場合、隣地との境界線があいまいになっている可能性があります。
境界線が不明確なまま売却活動を進めると、近隣とのトラブルが発生するリスクが高いです。
売却時には問題が発生しなくても、売却後に買主と隣地の所有者との間でトラブルが生じることも考えられます。
対策として、売却前に境界線をしっかりと確認することをおすすめします。
境界線が不明確な場合は、専門家（測量士や土地家屋調査士）に依頼して境界確定をおこないましょう。
これにより、後々のトラブルを未然に防ぎ、安心して売却手続きを進めることができます。

注意点②売却する時期を見極める

親名義の空き家を売却する際、親が生前に売却するか、相続後に売却するかで税金の負担が変わる可能性があるため注意が必要です。
親の生前に売却する場合は、マイホーム売却に活用できる「3,000万円の特別控除」が適用される場合があります。
3,000万円の特別控除が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。
親名義の空き家を相続してから売却する場合も、相続した空き家の売却を対象にした「3,000万円の特別控除」がありますが、適用要件が異なります。
たとえば、昭和56年5月31日以前に建てられた住宅などが対象です。
どちらの特例を適用できるか、また要件を満たしているかによって、譲渡所得税の負担に大きく影響します。

注意点③空き家の状態を確認する

親名義の空き家を売却する際には、空き家の状態をしっかりと確認することが重要です。
空き家の状態が悪いまま不動産を引き渡すと「契約不適合責任」に問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約書に記載されている物件の質や内容が実際の物件と異なる場合に、買主が売主に対して責任を追及できる制度です。
たとえば、雨漏りが発生している、過去に災害被害を受けた履歴があるなどの情報を契約書に明記しないまま売却すると、後日これらの問題が発覚した際に買主から修理費用や損害賠償を請求される可能性があります。
契約内容と実際の物件が大きく異なる場合、買主が契約の解除を求めることも考えられます。

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まとめ

親名義の空き家を売却する方法は、代理による売却と相続して売却する方法の2つです。
親が認知症の場合は、成年後見制度を利用して売却する方法があります。
売却する際の注意点は、境界線を明確にすること、売却する時期を見極めること、空き家の状態を確認してから売却することの3つです。
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