空き家はどのように処分する？更地または現状で売却する方法について解説

空き家を手放したいと思ったときに、どのように処分するか迷う方も多いのではないでしょうか。
空き家の処分方法には複数の種類があり、物件の状態やご自身の状況に応じて選択することが大切です。
今回は不動産の売却方法について、更地・現状・譲渡の3つのパターンに分けて解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で空き家の処分方法についてお悩みの方は、ぜひご参考にご覧ください。

空き家の処分方法①更地にしてから売却する

活用していない不動産であっても、所有している間は固定資産税を支払わなければなりません。
また管理費用も発生するため、将来利用する予定がなければ、早めに売却することをおすすめします。
不動産の売却方法には、主に更地にしてから売却する方法と、現状のまま売却する方法の2つに分かれます。
まずは更地にしてから売却する方法のメリットとデメリットを確認しましょう。

更地にしてから売却するメリット

空き家を取り壊し、更地にしてから売却するメリットは、売却しやすくなる点です。
更地だと土地の広さを把握しやすく、すっきりして見えるため買主からの第一印象が良くなります。
すぐに工事に取り掛かれることから、新築を予定している方からも検討対象にしてもらえるでしょう。
とくに空き家の老朽化がひどい場合は、買主からの印象が悪くなるので、解体してから売り出すことをおすすめします。
その他のメリットして、建物に関する契約不適合責任を負わなくて済む点も挙げられます。
契約不適合責任とは、契約内容と一致しない不動産を引き渡した際に、売主が負う責任のことです。
売主が知らなかった不具合も対象となるので、築年数が経過した空き家や住んだことのない住宅は注意が必要です。
空き家を解体してしまえば、売却後に「不具合があったらどうしよう」と心配せずに済みます。

更地にしてから売却するデメリット

更地にしてから売却するデメリットは、解体費用がかかることです。
解体費用は建物の構造や広さによって異なり、造りが頑丈かつ面積が大きいほど費用も高くなります。
たとえば木造住宅の解体費用は1坪あたり3～5万円程度が相場で、30坪の空き家を解体するとなると120～150万円ほどかかります。
また建物がなくなると特例の適用対象外となるため、来年から土地の固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。
売却期間が長引くほど固定資産税の負担が重くなり、生活を圧迫してしまう可能性があります。

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空き家の処分方法②そのまま売却する

続いて、空き家を解体せずにそのまま売却するメリットとデメリットを解説します。

そのまま売却するメリット

空き家を解体せずに売却するメリットは、解体費用がかからないことです。
更地にしてから売却する場合、空き家の解体費用として数百万円ほどのお金が必要です。
また業者とやり取りをしなければならず、人によっては面倒だと感じる方もいらっしゃるでしょう。
空き家を現状のまま売り出せば、こうした手間や費用をかけずに売却できる点が大きなメリットです。
ただし空き家の劣化がひどい場合は、そのまま売り出すと買主からの印象が悪く、売却に時間がかかる可能性があります。
このような場合は古家付き土地として、空き家には値段を付けずに土地のみの価格で売却するのがおすすめです。

そのまま売却するデメリット

空き家を解体せずに現状のまま売り出すデメリットは、売却期間が長引きやすい点です。
家が建っていると購入した後に解体工事を入れなければならず、新築予定の方から敬遠される傾向にあります。
売却期間が長引くと売れ残り感が出るため、場合によっては値下げを検討する必要があるでしょう。
また空き家をそのまま売り出す場合は、買主に物件を引き渡すまでメンテナンスを続けなくてはなりません。
最低でも月に1回は掃除や換気、見回りなどをおこない、近隣住民に迷惑がかからないようにする必要があります。
空き家は管理を怠ると早急に劣化し、倒壊や損壊、放火などの犯罪リスクが高まり、大きなトラブルに発展する可能性があります。
もし空き家の管理不足が原因で近隣住民に被害が及んだ場合、所有者が責任を負わなければなりません。
長期間の放置により、空き家が周囲に悪影響を及ぼすとみなされた場合は「特定空家」に指定される可能性もあります。
特定空家に指定されると行政から助言を受け、対応せずにいると指導や勧告に切り替わり、最終的には強制解体となってしまいます。
特定空家に指定されないためにも、物件を買主に引き渡すまでは責任を持って管理を続けなければなりません。

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空き家の処分方法③無償譲渡する

空き家を処分する方法は、第三者に売却するだけではありません。
物件の状態などによっては、無償譲渡したほうがスムーズに処分できることもあります。
最後に、空き家を無償譲渡するメリットとデメリットを解説します。

空き家を無償譲渡するメリット

無償譲渡とは、金銭のやり取りをおこなわずに物件を引き渡すことです。
空き家の状態や立地条件によっては、処分したくてもなかなか相手が見つからないこともあるでしょう。
売れない期間が長引くほど維持管理費用の負担が大きくなり、家計を圧迫してしまう可能性があります。
このような場合は、空き家を無償譲渡するのも一つの手です。
無料で物件を引き渡すとなれば、「購入はちょっと…」という方でも受け入れてくれるかもしれません。
売却代金は得られませんが、引き受け先の幅を広げられるという点が無償譲渡の大きなメリットといえます。

空き家を無償譲渡するデメリット

空き家を無償譲渡するデメリットは、なにより利益を得られないことです。
「利益を得られなくても良いから空き家を処分したい」という方以外は、ほかの方法を検討したほうが良いでしょう。
また無償譲渡をおこなうと贈与税の対象になる可能性があるため、物件を譲り受ける方には説明しておくことが大切です。
物件を譲り受けた方が贈与税の課税について知らないと、「税金が発生するなら引き受けなかった」とトラブルになる可能性があります。
なお、無償譲渡は不動産会社が取り次ぎをしないケースが多いため、自分で契約書などを作成しなければならず、手間がかかります。
無償譲渡を検討する際は、これらのデメリットを理解した上で慎重に判断しなければなりません。

買取を依頼する方法もある

空き家がなかなか売れない時は、不動産会社による買取を検討しても良いでしょう。
買取とは不動産会社が直接不動産を買い取ることで、仲介のように買主を探す必要がありません。
買取価格は市場価格よりも3割ほど低くなりますが、すぐに現金化できるというメリットがあります。
また売却活動が不要なため、周囲に知られずに売却したいという場合にもおすすめです。

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まとめ

更地の状態で売却すると、空き家の解体費用がかかりますが、需要が高まるため買主が見つかりやすくなります。
物件が古く買主からの印象が悪くなりそうな場合や、より好条件で売却したい場合は、更地にしてから売り出すのがおすすめです。
解体費用を節約したい方は現状のまま売り出すのも良いですが、物件を引き渡すまでは管理を怠らないようにご注意ください。
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