特定空家とは？認定の基準と認定されたリスクを解説

空き家の所有者には、空き家を適切に管理、維持する義務が生じます。
仮に適切に管理せずに放置し、建物の劣化が進んだり害虫が発生すると、行政から改善を求められるため注意が必要です。
そこで、特定空家とはなにか、認定される基準や指定された際のリスクを解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

認定されるリスクがある「特定空家」とは？一般的な空き家との違いについて

空き家を所有している方にとって、注意しておかなければならないのが適切な管理と維持です。
管理せずに放置しておくと、自治体から「特定空家」に認定される可能性があるためです。
ここでは、特定空家とはなにか、また一般的な空き家との違いについて解説します。

特定空家とは

特定空家とは、放置されていて危険な状態となっていたり、周囲を不快に感じさせている空き家を指します。
空き家を適切に管理せずに放置していると、建物の老朽化が進むだけでなく、害虫や害獣など不衛生な状態になります。
また、ご自身だけでなく、近隣住民にまで被害が及ぶ可能性も否定できません。
近年は、相続などで空き家を所有するケースが多く、全国的に空き家の増加が社会問題にまで発展しています。
そこで、放置された空き家に伴うリスク対策として2015年に施行されたのが「空家等対策特別措置法」です。
この法律では、放置することで危険を伴う場合や、衛生上有害となる恐れ、景観を著しく損なっている場合に「特定空家」に指定し、改善を求めるよう促すことができます。
なお、特定空家に指定されると段階的に助言や指導、勧告、命令がおこなわれ状況の改善が求められます。
改善に従わなかった場合は、さまざまなペナルティが科されるため注意が必要です。

一般的な空き家との違い

空家等対策特別措置法では、一般的な空き家を以下のように定義しています。

• 建物またはこれに附随している工作物や敷地であること
• 常に居住やそのほかの使用がされていないこと

一般的な空き家との大きな違いは、責任内容です。
一般的な空き家は、周囲に悪影響を与えないように、適切な管理が求められます。
一方で、特定空家は、危険な状態になっている空き家のため、早急に改善活動をおこなわなければなりません。

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特定空家の認定基準とは？

特定空家は、空家等対策特別措置法に則り、各自治体で判断されます。
ここからは、特定空家はどのような場合に認定されるのか、4つの基準を解説します。

認定基準1：倒壊など保安上の危険がある空き家

誰も住んでいない空き家は、湿気がこもりやすく木材の腐食から劣化が加速してしまいます。
そのため、定期的に換気などメンテナンスがおこなわれていないと、倒壊のリスクが高まってしまいます。
認定の判断基準は、基礎部分に不同沈下があり建物が傾いているかどうかです。
倒壊のリスクがあり保安上危険と判断された空き家は、特定空家になる可能性が高いでしょう。

認定基準2：衛生上有害となる恐れがある空き家

適切に管理せずに放置しておくと、害獣や害虫が発生してしまい、近隣住民にも影響してしまいます。
このような衛生上著しく有害であると判断された空き家も、特定空家に指定される可能性が高いでしょう。
判断条件としては、ゴミなどの放置や不法投棄の原因と、建物や設備の破損が原因となる2つのケースがあります。
たとえば、アスベストが飛散している状態や、浄化損の破損によって異臭がする場合は、衛生上有害であると判断されます。

認定基準3：周囲の景観を損ねている空き家

建物の外壁に落書きがされていたり、窓ガラスが割られていたりした状態で放置した場合も、周囲の景観を損ねていることから特定空家に認定される可能性があります。
こうした空き家は、既存の景観計画やルールに適合していないと判断されるためです。
落書き以外にも、敷地内にごみが散乱した状態や、立木で建物を全面覆うまで繁茂している場合も該当します。
このように、周囲の景観と著しく不調和な状態の場合は、特定空家に指定され改善が求められます。

認定基準4：周辺住民の生活環境を妨げている空き家

周辺住民の生活環境を妨げている空き家も、特定空家に認定されやすいといえます。
具体的には、立木の倒壊や枝折れが原因で、近隣の道路に枝などが大量に散らばり、歩行者の通行を妨げているようなケースです。
また、建物に動物が住みつくことで鳴き声やふん尿による臭気が発生し、近隣住民の生活に支障をきたしている場合も該当します。
そのほかにも、建物の不適切な管理により、容易に侵入できる状態で放置されている場合も、犯罪による危険を与える可能性があるため特定空家に認定されやすくなります。

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特定空家に認定された際に発生するリスク

特定空家に自治体から認定されると、さまざまなリスクが発生するため注意が必要です。
ここでは、特定空家に認定されるリスクを3つ解説します。

リスク1：固定資産税が増額する

特定空家に指定されると、行政指導を受けることになります。
行政指導により改善が見られないと判断された場合は、今まで受けられていた固定資産税の軽減措置が適用外となる可能性があるため注意が必要です。
固定資産税は、不動産を所有している方に課される税金で、住宅用地に対して軽減されます。
特定空家に認定されると、住宅ではないと判断されるため、固定資産税の特例措置が受けられなくなるのです。
更地と同じ税額が適用されるため、大幅に負担する税金が増えるでしょう。

リスク2：罰金が科せられる

行政指導の勧告を受けても改善しない場合は、改善命令に進みます。
しかし、これにも対応しない場合は、50万円以下の罰金が科せられるため注意が必要です。

リスク3：行政代執行により解体処分される

命令を受けても改善しなかった場合は、行政代執行により空き家が強制的に解体されます。
これは、所有者に代わって行政が改善措置をおこなうことを意味します。
ただし、行政が解体をおこなった場合でも、解体費用の負担は行政が負うわけではありません。
解体にかかった費用は、所有者に請求されるためご注意ください。
なお、解体費用を支払わなかった場合は、土地や財産が差し押さえられる可能性があります。
また、万が一所有者が自己破産をしても、この費用は免責の対象にはならないため注意しましょう。
このように、特定空家に指定されると、多くのリスクが生じてしまうため、管理が難しい場合は売却も視野に入れてみると良いでしょう。
売却してしまえば、特定空家に指定するリスクだけでなく、場合によってはまとまった資金を得ることもできます。
売却を検討する場合は、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

特定空家は、倒壊のリスクや衛生上有害をもたらすなど、適切に管理されておらず周囲にも影響を与えるような空き家のことを指します。
特定空家に指定されると、行政指導により改善が求められるため、速やかに対応することが大切です。
改善要求を放置していると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなったり、場合によっては強制解体となったりするため注意しましょう。
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