固定資産税を滞納するとどうなる？滞納していても売却できる条件とは

固定資産税を滞納している場合でも不動産の売却は可能ですが、いくつかの条件があります。
滞納による影響を理解したうえで、売却の際に注意すべきポイントを押さえておくことが重要です。
今回は固定資産税を滞納するとどうなるのか、滞納しても不動産売却ができる条件と売却方法を解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で固定資産税を滞納している不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

固定資産税を滞納するとどうなる？売却されるまでの流れ

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課される税金です。
毎年春頃に納付書が届きますが、もし滞納を続けるとどうなるのでしょうか。
はじめに、固定資産税を滞納するとどうなるのかを解説します。

①延滞の翌日から延滞金が発生する

固定資産税を滞納すると、滞納した翌日から延滞金が発生します。
延滞金は、自治体ごとに定められた率で課せられ、滞納期間が長くなるほど延滞金の額も増加します。
延滞金は納期限から1か月を超えると延滞率が高くなるため、早期に支払いを済ませることが大切です。
たとえば50万円の固定資産税を1年間滞納した場合、延滞金は約4万円～5万円程度になることが予想されます。

②督促状が送られてくる

納期限を過ぎてしばらくすると、自治体から督促状が送付されます。
督促状とは、納付期限までに固定資産税が支払われていない場合に、速やかな支払いを促すために送られる公式な通知書です。
この書面は、法的な督促手続きの一環として扱われ、無視すると差し押さえなどの強制徴収へと進む可能性があります。

③財産の差し押さえが可能になる

督促状が届いてもなお支払いを行わずに滞納を続けていると、自治体は滞納者の財産を差し押さえることができます。
差し押さえの対象となるのは、給与・預貯金・不動産・有価証券など多岐にわたります。
督促状が発送された日から10日を経過すると差し押さえが法的に可能となるため、通知を受け取ったら速やかに対応しましょう。

④財産調査後に財産が差し押さえられる

督促状が届いたにもかかわらず納税しない場合、自治体は滞納者の財産状況を調査し、差し押さえに向けた手続きを進めます。
調査の結果、差し押さえが決定されると「差押調書」が送付され、そこに記載された期限までに納付すれば差し押さえを回避できます。
ただし、「即時」と記載されている場合は納付の猶予は認められません。
なお、差し押さえは段階的に行われ、最初は給与や預貯金が対象となります。
それでも不足する場合には家財や自動車、最終的に不動産が差し押さえられることになります。

⑤差し押さえた財産が公売にかけられる

差し押さえられた財産は、最終的に「公売」という手続きによって売却されます。
公売とは、滞納処分として押収された財産をオークション形式で売却し、その代金を未納の税金に充てる制度です。
落札により現金化された金額は、まず固定資産税などの滞納分の支払いに充てられます。
なお、公売での売却価格は市場価格の7～8割程度にとどまるケースが多く、通常の売却よりも低価格で処分されることが一般的です。

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固定資産税を滞納しても不動産売却は可能？売却できる条件

固定資産税を滞納している状態でも、不動産を売却することは可能です。
ただし、「差し押さえ前」か「差し押さえ後」かによって取るべき手続きが異なります。
ここからは、それぞれの状況に応じた売却方法について解説します。

差し押さえ前の売却方法

不動産が差し押さえられる前であれば、固定資産税と延滞金を完納することで売却が可能です。
まずは早めに役所へ相談に行き、滞納分を精算しましょう。
滞納中であっても「差押登記」がされていなければ売却自体は可能です。
不動産登記簿に差し押さえの記載がなければ、売主が税金を滞納していても買主には直接的な影響は及びません。
ただし、売却活動中に差し押さえられるリスクがある点には注意が必要です。
滞納者に対して事前の通知や承諾なしに差し押さえを実行できることが自治体には認められています。
もし売却中に差し押さえが行われた場合は、差し押さえの解除手続きが必要になります。
売却前には差し押さえリスクの有無を確認し、滞納がある場合は早めに対処しておくことが大切です。

差し押さえ後の売却方法

すでに不動産が差し押さえられている場合は、売却する前に役所へ相談し、差し押さえの解除手続きを行う必要があります。
というのも、不動産登記に「差押」の記載がある状態では、原則として所有者の意思で自由に売却することができないからです。
差し押さえを解除してもらうには、通常、滞納している固定資産税と延滞金をすべて一括で納める必要があります。
ただし自治体によっては、分割払いや売却代金をそのまま滞納分の支払いに充てるといった条件で解除が認められるケースもあります。
条件は自治体ごとに異なるため、まずは早めに窓口で事情を説明し、売却の意向や支払いの見通しについて相談してみることが大切です。

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滞納している固定資産税が払えないときの売却方法

滞納している固定資産税を完済できるのであれば、通常どおり不動産の売却は可能です。
資金が足りず支払いが難しい場合には、売却の進め方に工夫が必要です。
ここでは、滞納している固定資産税が払えないときに検討したい売却方法を解説します。

親族間売買をおこなう

固定資産税の支払いが困難な場合は、親族間での売買を検討するのも一つの方法です。
親や子どもなど近しい親族に不動産を購入してもらうことで、一般の買主を探す手間が省け、比較的スムーズに売却が進められます。
また、売却によって得た資金で滞納分の固定資産税を支払える可能性もあり、親族との話し合い次第ではそのまま同じ家に住み続けられるケースもあります。
親族間だからこそ柔軟な対応ができるため、まずは相談してみると良いでしょう。

リースバックを利用する

固定資産税の支払いが難しい場合は、差し押さえを受ける前に「リースバック」の利用を検討するのも有効です。
リースバックとは、自宅を第三者に売却したあともその相手と賃貸契約を結ぶことで、同じ住まいに住み続けられる仕組みです。
リースバックを行えば、売却資金で滞納中の固定資産税を支払うことができ、さらに住環境を変えることなく生活を続けられます。
不動産の所有権は買主に移るため、今後の固定資産税の支払い義務もなくなるのがメリットです。
加えて、将来的に資金の余裕ができれば、自宅を買い戻す選択肢もあります。

任意売却をおこなう

固定資産税の滞納や住宅ローンの返済に困っている場合、金融機関の同意を得て「任意売却」を行う方法もあります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で金融機関に承認を得て抵当権を解除し、通常通りの手続きで不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンを完済しないと売却できませんが、任意売却を利用すれば、一般的な売却手続きと同様に進めることができます。
任意売却の利点は、市場価格での取引ができるため、公売に比べて高く売却できる可能性が高い点です。
また売却後に残るローンに関しても、金融機関と相談しながら無理のない返済計画を立ててもらえるため負担が軽減されます。
住宅ローンや税金の支払いに困っている場合は、任意売却を選択肢として検討してみると良いでしょう。

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まとめ

固定資産税を滞納し続けると、最終的に財産が差し押さえられ、公売にかけられてしまいます。
滞納している状態でも不動産の売却は可能ですが、税金を完済することが必須となるため、売却を進める前にその点を十分に理解しておく必要があります。
支払いが困難な場合は、親族間売買やリースバックなど、別の売却方法を早めに検討しましょう。
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