不動産を相続した後は確定申告不要？必要なケースや申告方法についても解説

親などから不動産を相続したとき、まず気になるのが「確定申告はどの程度の手間がかかるのか」ではないでしょうか。
本記事では、不動産相続時に確定申告が必要となる条件や具体的な申告方法を解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で不動産相続の手続きをスムーズに進めたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産相続では確定申告は基本的に不要

不動産を相続した際「確定申告が必要なのでは？」と心配される方も多いかもしれません。
しかし、結論から言うと、相続によって不動産を取得しただけであれば、通常の所得税に関する確定申告は不要です。
なぜなら、相続による不動産取得は「所得ではない」とみなされるため、給与や事業所得などのように、所得税の対象にはなりません。
相続における不動産の確定申告が不要となる理由や混同しやすい相続税や贈与税との関係について解説します。

相続による不動産取得は「所得ではない」

相続で引き継ぐ不動産は、あくまで亡くなった方が所有していた資産をそのまま承継する行為です。
新たに収入を得ているわけではないため「所得」とは認められません。
たとえば、給与や事業活動などで得た利益とは性質が異なり、所得税の課税対象には含まれないのです。
その結果、相続で不動産を引き継いだだけの段階では、所得税の申告（いわゆる確定申告）をおこなう必要がないとされています。

相続税や贈与税との違いにも注意

相続時に気をつけたいのは、所得税ではなく相続税や贈与税といった別の税金の存在です。
相続税は、相続によって財産を承継した方に課せられる税金です。
一定の基礎控除額を超える場合は、申告と納税が必要になります。
また、生前に贈与を受ける場合には、贈与税が課されることもあります。
このように、相続によって不動産を取得した段階では、所得税の確定申告は不要ですが、相続税や贈与税を意識しなければならない場合があるのです。
基礎控除額や、その他の財産状況によって課税の有無が変わるため、相続が発生したらまずは相続税に関する要件を確認しておきましょう。
必要に応じて税理士や専門家に相談すると、余計なトラブルや申告漏れを防ぎ、スムーズに手続きを進めることができます。

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不動産相続で確定申告が必要となるケースとは？

前述のとおり、不動産を相続しただけでは所得税の確定申告は不要となるのが一般的です。
しかし、状況によっては確定申告が必要になるケースも存在します。
不動産相続で確定申告が必要となる代表的なケースは、以下のとおりです。

①売却して利益が発生した場合

相続した不動産をそのまま保有するのではなく、売却して現金化した場合は、譲渡所得が発生することがあります。
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却した際に得られる利益を指し、所得税や復興特別所得税、住民税の課税対象となります。
相続で得た不動産を売却する場合は、購入時期や取得費用が通常と異なる計算となるため、注意が必要です。
相続開始前から不動産を所有していた被相続人（亡くなった方）の取得時期や取得費用を引き継ぐため、正確な情報を把握したうえで申告手続きを進めることが大切です。
売却後の譲渡所得の計算は複雑になる場合があるため、税理士などの専門家に相談すると安心でしょう。

②収入を生む不動産や土地を相続した場合

相続した不動産が、たとえば賃貸アパートや駐車場、農地などの「収入を生む不動産や土地」である場合は、家賃収入や地代収入といった所得が発生します。
不動産で得た収益は原則として翌年の確定申告で報告し、所得税を納める必要があります。
相続によって所有者が変わったタイミングで、被相続人分の賃料受領権や契約関係なども承継されるため、相続後の管理体制や契約内容の見直しが必要です。
被相続人が亡くなった年の 1月1日から死亡日までの家賃収入は、被相続人本人の所得として扱われます。
そのため、相続人は代理で 「準確定申告」 をおこない、この期間の所得を申告しなければなりません。
相続人が2人以上いる場合は、全員が連名で申告書を提出する点にも注意しましょう。

③現金化してから相続する場合

ときには、相続人間の話し合いで「不動産そのものを相続するのではなく、いったん現金化してから相続する」方法が取られることもあります。
不動産を売却して現金に換え、そのお金を複数の相続人で分割するイメージです。
この場合も、前述の売却にともなう譲渡所得が発生した場合は、所得税の確定申告が必要です。

④寄付する場合

相続した不動産を国や地方公共団体、特定公益増進法人などへ寄付すると、一定の条件を満たした場合に「寄付金控除」を利用して所得税を軽減できる可能性があります。
控除を受けるには、寄付金の領収証など必要書類を用意し、期限内に確定申告をおこなうことが欠かせません。

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不動産相続で確定申告をする場合の方法

不動産を相続して所得が発生した場合や売却による譲渡所得が生じた場合には、所定の期限内に確定申告をおこなう必要があります。
申告に必要な手続きの流れや注意点を踏まえて、具体的な方法を解説します。

申告に必要な書類の準備

相続によって所得が発生した場合、まずは手元に揃えるべき書類をリストアップしておきましょう。
代表的な例としては、以下のようなものが挙げられます。
不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
相続した不動産の権利関係を示すために必要です。
譲渡所得の計算に必要な資料
売却時の譲渡価格や取得費用、不動産取得税などに関する領収書や契約書類などが該当します。
被相続人が所有していた当時の購入記録もできるだけ集めましょう。
本人確認書類
マイナンバーカード、または通知カードなどマイナンバーが記載されたもの＋身元確認書類が必要となります。
提出方法と窓口
必要書類が揃ったら、確定申告書を作成し、所轄の税務署に提出します。
提出期限は原則として翌年の3月15日まで（休日等の場合は翌営業日）です。
もっともオーソドックスな方法は、作成した申告書をプリントアウトし、税務署の窓口へ直接持参するやり方です。
受付で書類に不備がないかその場でチェックしてもらえるため、手続きに不慣れな方や初めて申告をおこなう場合は安心感があります。
現在では、インターネット上で申告書を作成し、オンライン提出できる「e-Tax」が広く普及しています。
電子申告は書面での提出に比べて時間と手間が軽減され、税務署の窓口まで出向く必要がありません。
また、受付日や受付番号が即時に発行されるため、申告書類の到着状況を確認しやすいのもメリットの1つです。
どの方法を選ぶにしても、期限間近は税務署が大変混雑するため、余裕をもって手続きを進めましょう。
相続による確定申告の要否や提出方法、書式などの最新情報は、「国税庁」の公式ホームページやパンフレットで確認できます。
相続税や贈与税との兼ね合いも含め、税制は法改正によって変更される場合があるため、事前に最新の情報をチェックしましょう。

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まとめ

不動産を相続した後は、基本的に確定申告は不要です。
不動産相続で確定申告が必要なケースは、売却して利益が発生した場合、現金化して相続する場合、収益性のある不動産を相続した場合、寄付した場合が挙げられます。
確定申告をおこなう際は、国税庁の窓口やe-Taxから申告する方法があります。
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