空き家を売却する方法や手順とは？売却時にかかる費用や注意点も解説

空き家を所有していると、使用していなくても固定資産税や維持費にお金がかかるため、大変ですよね。
そこで今回は、空き家を売却する方法や手順、売却時にかかる費用と注意点について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売却する方法と手順について

空き家を売却する際は、家や土地の状態・立地などに応じて最適な方法を選ぶことが大切です。
不要になった建物をどう扱うかによって、売却のスピードやコスト、売却価格にも違いが生まれます。
「そのまま売却」「更地にして売却」「買取」の3つの方法と、それぞれの手順や特徴について解説します。

①そのまま売却

「そのまま売却」とは、現在の建物や敷地をそのままの状態で買主を探す方法です。
解体費用などの初期投資が必要ないため、手持ちの費用が少ない方でも比較的手軽に始められます。
一方で、築年数が古い家や修繕が必要な建物は、買主にとってリフォームや修理の負担が発生するため、売却価格が低めに設定される可能性もあります。
さらに、内覧時に建物の劣化具合が目立つと、なかなか買主が見つからないことがある点には注意が必要です。

②更地にして売却

「更地にして売却」とは、建物を解体して土地だけの状態にしてから売却する方法です。
建物の老朽化が進んでいる場合や改修コストが高くつく場合には更地にすると、買主が自由に建築プランを立てられるメリットがあります。
古い建物の価値が低いケースでは、更地にするほうがかえって高値で売れることもあります。
ただし、解体工事の費用や時間がかかる点には留意しましょう。
立地や敷地面積、建物の構造によっては、解体費用が高額になる場合もあります。
また、更地にすると固定資産税などの税額が増える可能性があるため、事前に費用対効果を試算し、不動産会社や専門家とじっくり相談したうえで判断することが大切です。

③買取

「買取」とは、不動産会社などが空き家を直接買い取る方法です。
仲介による売却と異なり、購入希望者を探す手間がかからないため、売却までの期間が短く済みます。
相続などで急いで現金化したい場合や、建物の老朽化が著しく、一般の買主がつきにくい物件には有効な手段と言えます。
一方で、買取価格は仲介による売却よりも低めに設定されることが多いため、少しでも高く売りたいと考える方には向いていないかもしれません。
しかし、現状渡しが可能な場合が多く、設備の不具合やリフォームの必要性などを気にせずに手放せるメリットは大きいでしょう。

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空き家の売却時にかかる費用とは？

空き家を売却する際、売却価格ばかりに目が向きがちですが、実際にはさまざまな費用がかかります。
税金や仲介手数料、場合によっては解体費用などの諸経費をあらかじめ把握しておくと、売却後の資金計画も立てやすくなります。

空き家の売却時にかかる税金

「税金」は、空き家を売却するうえでまず確認しておきたい費用の1つです。
代表的なものとしては、譲渡所得税や住民税が挙げられます。
譲渡所得税は、売却によって得た利益に課される税金で、取得費や譲渡費用などを差し引いた「譲渡所得」が課税対象となります。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、空き家の所有期間を明らかにしておくことが大切です。
また、買い替えや相続などの事情によって、一定の要件を満たせば税金が軽減される特例制度もあります。
たとえば、居住用財産を売却した場合の「3,000万円の特別控除」や、相続空き家の特例などが該当する可能性があります。
特例を適用するには細かな条件があり、不動産の用途や売却時期によって適用の可否が変わるため、税理士や不動産会社と相談しながら確認しておくと安心です。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う費用で、物件の売買契約が成立した際にのみ発生します。
仲介手数料の上限は法律で決められており、以下のように売却価格に一定の料率を掛けて算出されます。

• 400万円超：「成約価格×3％＋6万円」＋消費税
• 200万円超～400万円以下：「成約価格×4％＋2万円」＋消費税
• 200万円以下：「成約価格×5％」＋消費税

ただし、仲介手数料はあくまで上限額であり、不動産会社と交渉によって金額が変わる場合もあるため、見積もりを見て選ぶのがおすすめです。

解体費用

次に、空き家の状態によっては解体費用が必要になるケースもあります。
老朽化が激しい建物や、買主にとってリフォームしにくい間取りの場合、建物を解体して更地にしたほうが売りやすくなるでしょう。
ただし、解体費用は建物の構造や敷地条件によって大きく変動します。
木造か鉄筋コンクリート造か、周囲の建物との距離や重機が入りやすいかどうかなど、解体作業の難易度によっては高額な費用がかかることもあるので要注意です。
解体後は固定資産税が増える場合もあるため、トータルの出費を考慮して解体の是非を検討することが大切です。

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空き家を売却するときの注意点とは？

空き家の売却を検討する際には、単に相場や売却方法に目を向けるだけでなく、手続きや建物の状態に関する注意点をしっかりと押さえておくことが大切です。
思わぬトラブルを回避し、スムーズな取引をおこなうためにも、以下のポイントを確認しながら準備を進めましょう。

注意点①名義変更を早めにおこなう

「名義変更」は、相続や贈与で空き家を取得した場合に確認しておきたい手続きの1つです。
実際に物件を売却する際、不動産の名義が自分のものになっていないと契約手続きがスムーズに進まず、買主とのやり取りに支障をきたすおそれがあります。
空き家を相続した際は、速やかに相続人へ名義変更をおこないましょう。
また、相続人が複数いるケースでは、相続人同士の話し合いが長引くと売却タイミングを逃すことがあるため、早めの協議と手続きが大切です。

注意点②空き家の状態を確認して売却戦略を練る

空き家を売却する際は、建物本体だけでなく設備や地盤の状態まで総合的にチェックしましょう。
事前に現況を把握しておけば、瑕疵（かし）が見つかった場合でも不動産会社や購入希望者と情報を共有でき、売買契約後のトラブル防止につながります。
また、建物が古いままの状態なのか、リフォームをしてから売るのか、更地にするのかによって、売却先の層や売却価格、必要な費用が大きく変わります。
まずは、空き家の現状を正確に把握し、築年数や構造、修繕の要不要を確認しましょう。
建物を残す場合でも、見た目や劣化具合を改善しておくと買主の印象がよくなり、売却スピードや価格面で有利に働くことがあります。
ただし、大規模なリフォームや修繕は費用対効果が低い場合もあるため、専門家に相談しながら実施の有無を検討すると安心です。

注意点③更地にするタイミングを見極める

「更地にするタイミング」も、空き家を売却する際の大きなポイントです。
築年数が古く、買主がつきにくい物件であれば、建物を解体して更地にするほうが売れやすくなるケースがあります。
更地のほうが建物の解体や再建築の計画を自由に立てられるため、買主にとって魅力的に映る可能性が高いのです。
ただし、解体費用が高額になったり、更地にした途端に固定資産税が上がる場合もあるため、タイミングや費用対効果の見極めは重要です。

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まとめ

空き家を売却する際は、そのまま売却する方法や更地にして売却する方法、買取を利用する方法があります。
空き家の売却にともなって、仲介手数料や解体費用、税金がかかる場合があります。
売却時の注意点は、空き家の名義変更や状態を確認すること、更地にするタイミングです。
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