無道路地とは？該当するケースや評価額の計算方法を解説

相続税を計算するときは、取得した財産の評価額を用います。
土地や不動産の評価方法は複数あり、目的や価値への影響を考慮したうえで、適した方法を選ぶのが一般的です。
では、相続した不動産が無道路地だった場合、どのように計算すれば良いのでしょうか。
今回は無道路地とはなにか、該当する例や評価額の計算方法について解説します。
千葉県松戸市を中心に、近隣市町村で、不動産を相続した方はぜひ参考になさってください。

無道路地とは？どのように評価する土地？

まずは、無道路地とは、どのような土地を指すのか、例を挙げて解説します。

法律で定められた道路に接していない土地

例として、法律で定められた道路に接していない場合が挙げられます。
法律で定められた道路とは、建築基準法において、第42条に定められている道路のことです。
国や松戸市などの市区町村が所有している、道路幅員4m以上の公道などが当てはまります。
たとえば、周囲の土地がすべてほかの所有者のもので、外に出るためには他人の敷地をとおらなければならない場合です。
そのような土地は、一般的に利用価値が低くなりやすいため、評価基準が下がってしまいます。

接道義務を満たしていない場合

接道義務を満たしていない場合も、該当する例の一つです。
接道義務とは、建築基準法の、第43条に定められている決まりごとを指します。
このルールは、建物を建てる際に、その土地が建築基準法上の道路に、2m以上接している必要があるというものです。
道路の幅が狭い場合、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに侵入できなくなります。
緊急車両が侵入できなければ、火災や事故が起きたとき、消火や救助に支障が出てしまう恐れがあります。
接道義務は、そのような事態を防ぐために、定められた法律です。
ただし、自治体が独自に、接道義務に関するルールを定めている場合があります。
そのため、2m以上接している場合でも、法律違反となることがあるでしょう。

該当するエリアとは？

無道路地に該当するのは、都市計画区域内にある土地が対象です。
都市計画区域外の場合、該当しないことになります。
都市計画区域とは、国土交通大臣や千葉県知事が決めた、都市計画を積極的におこなうエリアのことです。
種類として、下記のものが挙げられます。

• 市街化区域
• 市街化調整区域
• 非線引き区域

市街化区域とは、街づくりを積極的におこなうべきと判断されたエリアです。
街の活性化を進めるため、住むための建物や、商業施設を建築することができます。
市街化区域では、公園や道路などの設備も、積極的におこなわれているのが特徴です。
市街化調整区域とは、市街化を抑制するエリアを指します。
森林や農地などが多く、それらを守るための地域となります。
そのため、市街化調整区域には、特別な許可がない限り原則建物を建てることができません。
非線引き区域とは、市街化区域や市街化調整区域に、どちらにも該当しない場所です。
街づくりをおこなう計画はあるものの、具体的な方向性が決まっていないエリアを指します。

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評価基準とともに知っておきたい無道路地に該当するケースとは？

続いて、どのような土地が無道路地となるのか、該当するケースについて解説します。

接道部分が2m未満の土地

該当するケースとしてまず挙げられるのが、接道部分が2m未満の土地です。
接道部分とは、所有している土地が、道路に接している部分を指します。
間口が2m未満の場合も、同様です。
接道部分や間口が狭いと、緊急車両がスムーズに侵入できなくなり、救助が遅れる可能性があります。
土地に接する行動の間口や接道部分が、2m未満の場合、評価額が低くなるでしょう。

接している道路が建築基準法上の道路ではない場合

接している道路が建築基準法上の道路ではない場合も、該当するケースの一つです。
農道や林道などは、一般的に建築基準法上の道路ではないと判断されます。
そのような土地は、間口が狭いときと同様、利用価値が低く評価額も下がる傾向にあります。

袋地や準袋地

袋地や準袋地も、該当するケースとなります。
袋地とは、敷地の周辺にある土地がすべて、他人名義の土地であることです。
外に出るためには、他人の土地をとおる必要があります。
準袋地とは、土地に接するところが河川や海、池や水路などになっている状態のことです。
海や河川をとおらないと、公道に出ることができないため、評価額は低くなります。

公道のあいだに第三者が所有する土地がある

公道のあいだに第三者が所有する土地がある場合、無道路地に該当します。
所有する土地から外に出るためには、第三者が所有する土地を通行しなければならないからです。
そのような土地は需要が低く、評価基準も一般的な土地と比べて下がってしまうでしょう。

敷地につながる路地に狭い部分がある

敷地につながる路地に狭い部分がある場合も該当します。
間口は2m以上あるものの、敷地までの路地に2m未満の部分があると、無道路地として扱われます。
そのような土地は、緊急車両がスムーズに侵入できなかったり、消火や救助が遅れたりするかもしれません。
そのため、評価額も下がってしまうでしょう。

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無道路地における相続税評価額の計算方法

最後に、無道路地における相続税評価額の計算方法について解説します。
今回は、下記の条件で、評価額を計算します。

• 評価対象の土地：地積200㎡・奥行10m
• 前面にある土地：地積300㎡・奥行15m
• 路線価：10万円

路線価とは、国が公表している、土地の1㎡あたりの価値のことです。

奥行価格を補正したあとの価格を計算する

まずは、評価対象の土地と前面にある土地をまとめ、1つの土地として評価します。
計算式は、下記のとおりです。
10万円（路線価）×0.97（補正率）×500㎡＝4,850万円
補正率は、国土交通省のホームページから確認することができます。

前面の土地の価格を計算する

次に、前面にある土地の価格を計算します。
計算式は、下記のとおりです。
10万円（路線価）×1.00（補正率）×300㎡＝3,000万円
補正率とは、路線価を用いて相続税評価額を計算するときに、用いるものです。
土地の形状によって価値が変わるため、一定の数字をかけて金額を補正するために、計算式に組み込みます。

2つの土地の価格から前面の土地の価格をマイナスする

最後に、2つの土地の価格から前面の土地の価格をマイナスします。
計算式は、下記のとおりです。
4,850万円-3,000万円=1,850万円
このケースにおける無道路地の評価額は、1,850万円となります。

事前に調べておくことは？

相続税評価額を調べるちき、さまざまなことを事前に調べておく必要があります。
たとえば、評価対象の土地の面積や、奥行、前面に第三者の土地があればその土地の大きさなどです。
間口の幅や路線価も、あらかじめ調べておく必要があるでしょう。

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まとめ

無道路地とは、建築基準法を満たせず、評価額が低くなりやすい土地のことです。
法律で定められた道路に接していない土地や、接道義務を満たしていない土地、袋地などは無道路地に該当します。
計算するときは、評価対象の土地の面積や、奥行、間口の広さなど、あらかじめ調べておくポイントがあります。
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