空き家の査定方法が知りたい！机上査定と訪問査定について解説

長期間使われていない空き家を所有していると、「このまま放置していて大丈夫だろうか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
将来活用する予定がないのであれば、近隣トラブルを避けるためにも、老朽化が進む前に売却するのがおすすめです。
空き家を売却するとなったら、まずは不動産会社に査定を依頼し、どのくらいの価値があるのかを把握する必要があります。
そこで今回は、空き家の査定方法や査定時に見られるポイント、査定時に気をつけたい注意点について解説します。
千葉県松戸市を中心に近隣市町村で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の査定方法は2種類！それぞれのメリット・デメリットとは

不動産を売却する際には、どのくらいの価格で売れそうかを知るために査定を受ける必要があります。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
売却をスムーズに進めるためにも、査定方法の違いを理解し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
まずは、それぞれの査定方法の特徴を確認しておきましょう。

机上査定とは

机上査定とは、不動産会社が物件の現地調査を行わず、書類やデータだけをもとにおおよその査定価格を算出する方法です。
具体的には以下のような情報をもとに評価されます。

• 物件の所在地
• 築年数
• 土地や建物の面積
• 周辺の取引事例や公示地価

机上査定のメリットは、手軽に依頼できることと、すぐに結果を知れることです。
現地訪問が不要なため、インターネットや電話だけで依頼でき、最短で即日〜数日以内に結果がわかります。
遠方に住んでいて現地に足を運べない方や、早急に相場を把握したい方にとって便利な方法といえるでしょう。
一方で、机上査定には注意点もあります。
現地を確認しないため、建物の劣化状況や日当たり、接道状況、周辺の雰囲気といった要素が査定額に反映されません。
そのため、実際の売却価格と差が出るケースも多く、訪問査定と比べるとどうしても精度は低くなってしまいます。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を直接訪れて、物件の状態や周辺環境を確認しながら査定価格を算出する方法です。
机上査定では把握できない建物の劣化状況やメンテナンスの有無、日当たり、騒音といった現地特有の要素をしっかりと加味できるのが特徴です。
さらに、敷地内に越境がないか、隣地との境界が明確かどうかといった細かな点もチェックされるため、査定額の信頼性が高まります。
ただし、訪問査定にはある程度の準備期間が必要で、予約から査定結果が出るまでには通常1週間前後かかります。
担当者と実際に会って対応する必要があるため、時間的な余裕や手間を考慮してスケジュールを調整しなければなりません。
より正確な査定額が知りたい場合は訪問査定、手間をかけずに大まかな価格を知りたいという場合は机上査定を検討するなど、状況に応じて判断すると良いでしょう。

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査定前に知っておきたい！空き家査定のポイントについて

査定額に影響を与える要素をあらかじめ理解しておくことで、売却活動を有利に進められる可能性が高まります。
ここからは、査定前に知っておきたい空き家査定のポイントについて解説します。

物件の情報を詳細に伝える

机上査定の場合、現地の状況を直接確認できないため、空き家の状態や特徴をできるだけ詳しく伝えることが重要です。
たとえば、「日当たりが良好」や「静かな住宅街に立地している」など、物件の良い点をしっかり伝えることで、査定額が有利に働くことがあります。
一方、訪問査定では査定の精度をさらに高めるために、物件に関する書類を事前に用意しておくことが望ましいです。
具体的には、リフォームや修繕の履歴・内容を示す書類、間取り図や建築確認書類、固定資産税の納税通知書などが挙げられます。
これらの書類は必須ではありませんが、準備しておくことで査定結果の正確さが増し、売却手続きもスムーズに進みやすくなります。

掃除や整理整頓をしておく

訪問査定の前には、できる限り室内をきれいに掃除し、整理整頓しておくことをおすすめします。
清潔で整った空き家は第一印象が良くなり、査定額が上がる可能性があるためです。
また、掃除をすることで、建物や設備の不具合、劣化箇所に気づくこともあります。
事前にこうした問題を把握しておけば、売却後のトラブルを防止でき、スムーズな取引につながるでしょう。

家の相場を調べておく

不動産会社に査定を依頼する前に、あらかじめおおよその相場価格を調べておくことも大切です。
相場価格を知っておくことで、査定結果が極端に高すぎたり、逆に低すぎたりした場合でも、冷静に判断できるようになります。
また、売却のタイミングや戦略を立てる際にも、相場の把握は欠かせません。
不動産の相場価格は、公的な情報を提供している「レインズマーケットインフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」といったサイトで調べられます。
さらに、不動産ポータルサイトを利用し、ご自身の物件と似た条件（エリアや築年数、広さなど）の売り出し物件の価格を集めて平均を出す方法も有効です。
ここで注意したいのは、必ずしも売り出し価格と実際に取引される価格（成約価格）が同じではないという点です。
売り出し価格は売主の希望を反映したものであり、実際の売買では値下げ交渉がおこなわれることが多くあります。
そのため、できるだけ成約価格のデータを参考にし、現実的な市場の相場を把握することをおすすめします。

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スムーズな売却のために！空き家査定で気を付けたい注意点

トラブルを回避して取引を円滑に進めるために、査定を受ける際には以下の3つの点に注意しましょう。

空き家の名義変更を済ませておく

相続などで取得した空き家を売却する際に、名義が前の所有者（親など）のままになっていることがあります。
名義が現在の所有者と一致していないと、売却手続きを進めることができません。
そのため、売却前に必ず相続登記を済ませておく必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ正式に変更する手続きのことです。
2024年4月からは、この相続登記が義務化されており、申請を怠ると10万円以下の過料が科される場合もあります。
トラブルを避けるためにも、できるだけ早めに名義変更を完了させておきましょう。

不具合を隠さない

査定時には、物件の良い点を伝えることが大切ですが、不具合がある場合は隠さず正直に伝えることも同じくらい重要です。
雨漏りやシロアリ被害、給排水の問題などを故意に隠してしまうと、後々損害賠償を請求される可能性があります。
とくに相続した築年数の古い空き家では、建物の劣化が進んでいることも珍しくありません。
トラブルを避けるためにも、分かっている不具合や気になる点は、査定の段階で伝えておきましょう。

査定前に安易なリフォームは避ける

訪問査定前に物件の印象を良くしようとリフォームを考える方もいますが、費用に見合った価格アップが見込めないこともあります。
中途半端なリフォームは買主にマイナスの印象を与える可能性もあるため、自己判断せず、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

長期間使われていない空き家を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、相場や物件の価値を把握することが大切です。
査定には手軽な机上査定と、精度の高い訪問査定があるので、ご自身の状況に合わせて検討しましょう。
スムーズな売却のためには、事前に名義変更を済ませ、物件の清掃や書類の準備、不具合の共有なども欠かせません。
また安易なリフォームは逆効果となることもあるため、自己判断せずに、まずは不動産会社にご相談ください。
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